[실버테크] 은퇴자들, 똘똘한 한채 vs 다주택 고민…"절세 기술 따져봐야"

서울시내 아파트 단지 전경. [사진=유대길 기자]

올해 공동·단독주택 공시가격이 크게 상승하면서 은퇴자들을 압박하고 있다. 투기성 다주택자를 잡기 위한 정부 정책에 1주택자 및 은퇴자들도 '증세' 부담을 안게 됐기 때문이다. 정부는 제도적 장치 등이 마련돼 있어 실제 세 부담 증가는 제한적이라고 못 박았지만, 은퇴자들은 똘똘한 한 채와 다주택 사이에서 고민이 많다. 전문가들도 의사결정 전에 꼼꼼히 따져보는 수밖에 없다고 말한다.

6일 국토교통부에 따르면 올해 서울 공동주택 공시가격은 평균 14.02% 올라 노무현 정부 때인 2007년 이후 최대 상승폭을 기록했다. 전국 평균은 5.24%로 지난해와 비슷한 수준이다. 개별주택 공시가격은 전국적으로 평균 6.97%, 서울은 13.95% 상승했다.

이는 보유세(재산세+종합부동산세) 증가를 야기했다. 특히 다주택자의 경우 양도세 중과에 이어 조정대상지역의 다주택자는 종부세 부담까지 늘어 버티기에 돌입하거나 자녀에게 증여해 절세하는 방법을 선택했다.

지난 3월 정부의 공동주택 공시가격 발표 하루 만에 "공시가격 급등으로 소득 없는 은퇴자, 선의의 주택 보유자들이 불이익을 받게 됐으니 보완책을 세워달라"는 청와대 국민청원이 잇따른 것은 이 같은 맥락에서다.

이에 대해 국토부는 "시세 12억원 이하의 대다수 공동주택은 시세 변동률 이내로 공시가격에 반영해 세 부담에 미치는 영향이 작다"고 강조했다. 보유세는 세 부담 상한제, 고령·장기보유 세액 감면 등의 세 부담 완화 장치가 존재하고, 재산세도 상승폭이 직전연도 대비 30% 이내로 제한적라는 설명이다.

현행 세법에 따르면 1가구 1주택인 70세 이상 고령자가 10년 이상 공동주택을 장기 보유하면 종부세가 최대 70% 감면된다. 고령자 기준 △60세 이상 10% △65세 이상 20% △70세 이상 30%로 상승률이 제한된다.

그러나 '100세 시대'에 은퇴자들의 노후 자금 마련이 역부족이란 조사 결과가 나오는 가운데, 다주택자의 부동산 처분은 결코 쉬운 결정이 아니다.

올해 초 KB금융경영연구소가 발표한 '2018 KB골든라이프보고서'를 보면, 순자산 규모 중위그룹에서 40대의 경우 10%, 60대는 15%가 비거주 부동산 자산을 보유한 것으로 집계됐다. 문제는 2억1000만원의 순자산을 보유한 중위(40~60%) 그룹도 노후 소득이 최대 월 140만원으로 예상돼 은퇴 후 필요한 최소 생활비(월 184만원)를 마련하지 못하는 데 있다. 최근 하나금융연구소가 만 65~74세 국민연금 수급자 650명을 대상으로 소비 수준을 조사한 결과 0.6%만이 현역시기의 소비 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

따라서 '똘똘한 한 채'만 보유하라고 마냥 강조할 수 없다는 게 전문가들의 중언이다. 특히 공시가격 현실화에 따라 1주택자도 세 부담을 안은 상황에서 다수의 중산층이 은퇴 후 일정한 수입 없이 집 한 채만 보유하는 게 더 큰 부담일 수 있어서다.

무엇보다 정부 기조에 따라 앞으로 공시가격 현실화 및 증세는 계속될 전망이다. 주택 공시가격에 곱해 과세표준을 조정하는 공정시장가액비율이 2020년까지 90%로 오르면 공시가격이 오르지 않아도 보유세 부담은 커지게 된다. 이에 1주택자에 대한 종부세 기준(현행 공시가격 9억원 이하)을 완화해야 한다는 의견도 나온다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사는 "부동산 자산관리에서 세금에 대한 판단이 더욱 중요해졌다"며 "이 중요성은 앞으로 점점 더 커져 집을 사는 기술보다 절세 기술이 더욱 주목받을 것으로 본다"고 말했다.