[강남 중소형 빌딩전쟁] "꼬마빌딩 이젠 50억~100억대...'될 물건'을 찾아라"

금리인상·RTI 강화 등 앞둬…"자기자본 충분히 마련해야"

현장답사는 기본

왼쪽부터 유명한 메이트플러스 어드바이저 리서치 팀장, 김현섭 원빌딩 팀장, 이상혁 상가정보연구소 연구원,

꼬마빌딩의 가격대도 달라졌다. 과거에는 50억 이하 빌딩을 꼬마빌딩이라고 일컬었지만, 최근 몇 년간 부동산 호황을 타고 가격이 빠른 속도로 오르면서 강남에서는 50억~100억 수준의 건물이 '꼬마빌딩'이 됐다. 금리인상이 힘을 얻고 정부가 임대업이자상환비율(RTI) 등 대출규제 강화 카드를 만지작거리는 만큼, 전문가 다수는 "투자에 신중하라"고 입을 모았다. 사놓기만 하면 앉아서 돈을 벌 수 있는 시대는 지났다. 꼬마빌딩 시장도 마찬가지다. 단순 매매기법을 뛰어넘어 입지분석을 비롯해 리모델링을 통한 가치 상승 등 다각적인 측면을 두루 고려해야 투자에 성공할 수 있다.

◆ 가격 문턱 쑥!.."금리·RTI강화에 향후 시장 달려"

김현섭 원빌딩 팀장은 “RTI 등 각종 부동산대책이 나오면 잠시 관망세를 이루다가 효과가 미미하다는 생각이 들면 매수세가 다시 뜨거워지곤 했다”며 "요즘에는 9·13부동산 대책의 효과로 인해 고가 주택으로 향하던 자금들이 꼬마빌딩으로 눈을 돌리고 있다"고 평가했다.

종부세 등 다주택자에 대한 규제가 강화되는 속에서 비교적 세금에서 자유로운 수익형 부동산에 대한 관심이 서서히 높아질 수 있다는 의견도 있다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 "다주택자에 대한 인식이 좋지 않은 상황에서 똘똘한 한 채를 보유한 자산가들이 분산 투자처로 꼬마빌딩을 주목할 수 있다"며 “노후대비 혹은 증여를 위한 용도로도 많이 구매한다”고 말했다. 수익형 부동산은 아직까지 양도세 외에는 세금이 큰 이슈가 되고 있지 않다.

전문가들은 실물경제에 대한 우려가 커지고 있는 만큼 본인의 원리금 상환능력을 꼼꼼히 따진 뒤 투자를 결정해야 한다고 조언한다. 유명한 메이트플러스 어드바이저 리서치 팀장은 “개인 자산가 다수는 대출을 통해 투자를 하는데 임대료가 충분히 나와야 원리금을 상환할 수 있다”며 “한국은행과 IMF가 경제성장률을 하향 조정하는 등 실물경제가 좋아지지 않는데 무리하게 차입을 하면 원리금 상환 부담이 커질 수 있다”고 지적했다. 

김현섭 팀장은 “과거에는 매매가대비 대출이 90%까지 나왔기 때문에 적은 자기자본으로도 꼬마빌딩에 투자 할 수 있었지만, 요즘에는 RTI강화와 함께 금리인상 등을 앞두고 있어서 자기자본을 50%까지는 마련해야 한다”고 조언했다.

◆ 현장답사, 서류검토 꼼꼼히 해야

이상혁 연구원은 “강남은 매입가격이 높기 때문에 수익률이 높지는 않으나 단기간에 시세차익을 많이 가져갈 수 있을 것이라는 기대감이 높다. 반면 시세차익보다 수익률을 우선한다면 인천, 부천, 수원 등 비규제 지역에 투자하는 것이 적합하다"고 말했다. 이어 “워낙 경쟁이 치열해 과거처럼 단순하게 사서 파는 것만으로는 부족하다”며 “용도에 딱 맞춰 용적률이 나오지 않은 건물을 매입한 뒤 소규모 리모델링이나 재건축을 통해서 값어치를 올릴 수 있다”고 조언했다.

김현섭 팀장은 “매매가격이 싸다고, 또는 수익률이 잘 나온다고 해서 무턱대고 매입해서는 안 된다. 현장답사 및 서류검토를 통해 현재의 가격과 수익률이 적정한지 판단해야 한다"며 "물건의 하자를 숨기고 계약을 하거나 임차인을 지인이나 특수관계에 있는 자들과 공모해 주변시세에 맞지 않게 높은 임대료로 계약서를 작성해놓고 매매계약을 하면 임차기간이 다 되지 않고 나가버리는 경우도 있다”고 알려줬다. 김 팀장은 향후 투자할 만한 지역으로는 강남구 신사동을 추천했다. 한강변을 따라 압구정아파트지구의 재건축이슈, 신분당선개통, 위례신사선개통 등의 개발호재를 앞두고 있을 뿐만 아니라 교통편이 좋기 때문이다.

유명한 리서치 팀장은 “현재 경제성장률이 조금 더디기 때문에 전체적으로 가격이 상승하기보다는 양극화되는 모습으로 갈 수 있을 것 같다”며 “요즘에는 SNS를 통해서 핫플레이스를 찾아다니기 때문에 이런 점을 감안하고 투자를 해야 한다”고 말했다.