[자영업자 권리금 보호] “상가권리금 규모 33조원, 임대료 인상 등 시장 영향 우려 적어”

상가 권리금 보호 방안 일문일답

아주경제 이명철 기자 =법 테두리 밖에 있는 임차인의 상가 권리금의 회수 방해 등에 따른 피해액이 1조3000억원 가량에 달하는 것으로 나타났다. 전체 상가 권리금 시장 규모는 약 33조원 수준으로 정부는 추정했다.

정부는 권리금을 법에 명시하는 등 소상공인 등 자영업자 권리금 보호에 나설 방침이다. 이를 통해 임차인 권리 보호가 개선되고 상가 임대차 시장 선진화에도 기여할 것으로 기대된다.

정부는 권리금 법제화에 따른 임대료 인상과 부동산 시장에 영향을 미칠 가능성은 크지 않을 것으로 봤다. 임대인에게도 긍정적인 영향을 미쳐 재산권 침해 등 우려는 적다고 설명했다.

다음은 상가 권리금 보호 방안에 대한 정부와의 일문일답이다.

▲상가권리금 보호 대책 추진 이유
-상가권리금을 둘러싼 갈등이 지속되고 임대인이 권리금을 받는 등 부당한 개입으로 피해사례가 발생하지만 법적·제도적 구제수단이 전무하다. 권리금 관계는 임차인과 전 임차인 사이 교부되는 금전으로 사적 자치의 영역이지만 보호가치가 있다는 판단에 권리금의 개념과 보호방법을 법적 테두리에 포함해 사회적 갈등을 해소하고 정당한 임차인의 권리를 보호해 임대차 시장의 선진화를 도모하기 위해서다.

▲임대인의 임차인 권리금 회수 방해로 인한 피해 규모는
-현재 권리금 회수와 관련한 분쟁과 관련한 피해사례는 공식 통계가 미비해 정확히 파악하기는 어렵지만 임대인의 임차인 권리금 회수 방해로 피해 가능성이 있는 규모는 약 1조3000억원으로 추정된다.

▲국내 상가 권리금 시장 규모는
-공식 통계가 미비해 정확한 규모를 파악하기는 어렵지만 소상공인 현황 및 실태조사 결과 등을 통해 분석해 볼 때 약 33조원 수준으로 추정된다.
 

[자료=국토교통부]

▲권리금 보호 외국 사례는
-영국·프랑스 등 주요국은 임대차계약 종료 시 임차인이 이룩한 영업가치 등에 대한 보상 의무를 부과하고 있다. 임차인이 후속 임차인에게 권리금을 회수하지 않더라도 임대인이 영업가치에 대한 보상을 지급한다. 단 이번 권리금 법제화는 임대인이 직접 권리금을 보상하는 것이 아니라 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력의무를 부과하고 회수 방해 행위를 금지해 기존 시장 관행과 최대한 조화를 이루고자 했다.

▲임대인 본인 영업을 위해 임차인 주선 신규임차인과의 임대차 계약 체결 거절하는 경우 규제되나
-임차인의 영업 가치를 이용하면서 정당한 권리금 회수기회를 단절한 경우 임대인이 스스로 영업하기 위한 목적이 있는 경우에도 개입할 필요성이 있다. 개정안은 임대인이 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 사용하지 않아 임차인의 영업가치를 이용한다고 볼 수 없는 경우 계약체결 거절이 가능하도록 했다.

▲임대인 협력의무 위반 시 배상 절차 및 배상액 산정 기준과 효과는\
-권리금에 대한 분쟁 발생 시 분쟁조정위원회 의뢰를 받은 전문기관이 국토부 고시 기준에 따라 감정평가를 해 해당 점포의 적정한 권리금을 산출하게 된다. 국토부가 고시하는 권리금 배상액 산정기준은 해당 점포의 영업이익, 시설현황, 인근 상가의 권리금 수준 등을 고려해 객관적인 감정평가가 이뤄지도록 감정평가의 방법과 절차 등을 정한다. 객관적인 권리금 배상액 산정기준 마련으로 임대인은 과도한 손해배상의 부담을 지지 않고 임차인은 정당한 권리금을 받을 수 있는 기회를 보장받게 될 것이다.

▲권리금 보호 신용보험이란
-임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 기회를 임대인이 방해해 금을 회수하지 못한 경우 이를 보상해 주는 보험상품이다. 임차인이 선택 입하는 임의보험으로 공인중개사협회, 소상공인시장진흥공단 등 유관기관과 협력해 하고 지속적인 홍보활동을 실시할 계획이다.

▲임차인 권리 보호 및 상가 임대차 시장 기대효과는
-임차인의 권리 보호가 크게 개선되며 가 임대차 시장의 선진화에도 기여할 전망이다. 교수·감정평가사·공인중개사 등 전문가 100여명 설문 결과 86.9%가 임차인의 권리 보호에 도움이 될 것으로 평가했다. 이를 통해 약 120만명의 임차상인 권리금 평균 2748만원이 보호될 것으로 기대된다.

▲혜택 받은 임차인 규모는
-임대인 변경 시 대항력 확대를 통해 약 218만명 임차인의 계약 안정성이 제고되고 상가권리금 보호제도 도입으로 권리금이 있는 상가에 입주한 임차인 약 120만명이 직·간접적 보호 대상이 될 것으로 추정된다.

▲법 시행 전 적용 피하기 위한 계약 해지 등에 대한 대책은
-개정법률 적용을 회피하기 위한 법 시행 전 대규모 계약갱신 거절사례가 발생하지 않도록 법 시행 당시 존속중인 임대차 계약에도 적용하도록 했다. 또 의원입법을 통해 입법 절차를 가급적 신속하게 완료하는 방안을 추진할 것이다.

▲상가 임대차 시장에 미치는 영향은
-상가 공실률은 2012년 기준 9.2%로 임대차 시장이 공급 우위여서 보증금 및 임대료를 높일 가능성이 크지 않다. 권리금이 있는 상가는 전체 상가 55%이고 임대인이 직접 권리금을 받는 비율은 4% 수준에 불과해 부동산 시장 영향은 제한적일 것이라는 예상이다. 권리금 형성은 해당 점포의 수익성이 양호하다는 것을 뜻해 우수 임차인 유치에도 유리하다.

▲기존 임대차 계약에도 적용하는 것은 소급 입법으로 위헌 아닌가
-개정안은 기 종료된 계약에 적용(진정소급입법)하지 않고 현재 진행 중인 사실관계에 적용(부진정소급입법)한다. 부진정소급입법은 현행법 체계상 원칙 허용되지만 예외적으로 국민의 신뢰보호의 이익이 새로운 입법의 필요성 보다 큰 경우에 금지한다. 이번 대책을 부진정소급입법으로 추진하지 않을 경우 법 시행전 임대인의 악의적인 계약 갱신 거절 우려가 크다.

▲권리금 신고를 통한 지하경제 양성화 방안인가
-현재 상가권리금은 현행 소득세법상 기타소득의 하나로 과세 대상이다. 권리금을 받은 임차인에게는 소득세법상 과세표준 신고의무도 부과되고 미납시 가산세가 부과된다. 이번 대책은 임대인이 권리금을 약탈하는 비정상의 정상화 차원에서 추진하는 것으로 부동산 시장에 미치는 영향 등을 감안해 권리금을 지급한 임차인의 권리금 신고 의무화는 포함하지 않는다.

▲찜질방 내 식당·이발소 등 임차인간 전대도 보호되나
-임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우 임차인은 임대차 종료시 보호받을 수 있으므로 전차인도 임차인을 통해 권리금을 보호받을 수 있을 것이다. 임대인 동의 없이 이뤄진 전대차는 민법상으로도 임대인 동의 없이 임차목적물이 전대된 경우 임대인은 임대차계약 해지가 가능해 임대인이 언제든지 계약을 해지해 퇴거시킬 수 있는 전차인의 권리금 보호는 한계가 있다.

▲2002년 상가건물임대차보호법 시행이 부동산 시장에 미친 영향
-임차인의 5년간 계약유지청구권 신설 등 임대인에 대한 강력한 규제를 포해 임차료 급등 등 상가 임대차 시장에 큰 영향을 미칠 것을 우려했다. 하지만 시장동향 조사 결과 서울 지역 실제 임차료는 2002~2004년 연평균 0.29% 증가에 그쳤다.

▲임대인이 계약 체결 시 권리금을 주고받지 않는다는 특약은 유효한가
-상가건물 임대차보호법은 강행규정으로 해당 법률에 위반된 약정이어서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 특약을 했더라도 임차인은 여전히 후속임차인을 주선할 수 있다. 임대인은 임차인이 주선한 후속 임차인과 계약을 체결해 권리금 회수에 대한 협력의무를 부담한다. 임대인이 신규 임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 것은 임대인의 방해행위에 해당해 위법이다.