(부동산특집) 청약전략 다시 짜자

앞으로 10년간 전국적으로 500만가구의 주택이 공급된다. 실수요자 우대차원에서 도입하려던  '거주기간' 을 강화하는 대책은 그  시행시기가 내년 7월이후로 연기 되었고 양도소득세 종합부동산세 등 부동산 관련 세제도 완화되는 방향으로 대폭 손질된다.

주택관련 정책이 그 어느 때 보다 빠르게 변화되고 있다.

내집마련을 고대하고 있는 서민들은 어떻게 대응해야 할 지 혼란스러운 상황이다.

그러나 정부의 중소형 공공주택 확대방침에 의해 등장한 보금자리주택과 사전예약제, 지분형 임대 등은 꼼꼼히 따져보고 어떻게 활용하느냐에 따라 실속을 챙길 수 있을 것으로 보인다.

따라서 부동산 전문가들은 그 어느 때보다 자신에게 맞는 청약전략 등 내집마련 전략을 다시 짜야 할 시점이라고 입을 모은다.

◆◆청약전략 다시 짜자

정부가 발표한 '9.19대책'의 핵심 내용은 서민용 소형 공공 주택 이른바, '보금자리주택'을 많이 공급하는 것이다. 다시말해 무주택 서민을 위한 주택이 많이 공급된다는 것이다.

△기회 많아진 청약저축 가입자

보금자리 주택은 청약저축 가입자를 대상으로 공급된다는 것을 미리 알아야 한다. 2018년까지 150만가구가 공급될 예정이다. 물량도 적지 않은데다 주변 집값보다 약 15% 정도 싸게 분양될 예정이어서 관심이 많을 것으로 보인다. 

따라서 청약저축 가입자중 중소형 실수요자의 경우에는 가격이 저렴하고 입지가 좋은 보금자리주택을 노리는 것이 좋다.

지금까지 2기신도시를 계획했던 수요자들도 당분간 통장을 사용하지 말고 보금자리주택 청약을 겨냥하는 것이 유리할 것이라는 것이 전문가들의 견해이다.

2기신도시가 자족기능이 떨어지고 이로 인해 소비자들로부터 외면 받을 경우 장기적으로 미분양도 발생할 수 있다는 우려가 있기 때문이다.

또 보금자리주택은 앞으로 사전예약제가 도입되기 때문에 입지가 좋고 분양가가 싼 곳은 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다. 때문에 불입금액이 많은 장기가입자는 더더욱 기다려볼 필요가 있다는 분석이다.

반면 불입금액이 적고 가입기간 역시 짧은 단기 가입자는 2기신도시를 포함한 민간 아파트를 겨냥하는 것이 유리하다.

중대형 청약에 도전하는 경우 추첨제 물량이 50%를 차지하기 때문에 당첨 가능성을 높일 수 있다는 것.

청약통장을 처음 만드는 경우라면 당연히 '저축통장'에 가입하는 것이 유리하다. 앞으로 중소형 공급주택이 큰 폭으로 늘어나고 그 만큼 기회가 많기 때문이다.

△소외된 청약예·부금 가입자

보금자리주택이 청약저축 가입자 몫으로 배정되면서 서울 기준 300만원 짜리 청약예금과 청약부금 가입자들의 설 땅은 없어졌다.

따라서 보금자리 주택을 원하는 예금이나 부금 가입자는 도심역세권 소형 민간주택을 노리는 것이 좋다 .

만약 중대형을 원할 경우에는 중대형 청약이 가능하도록 미리 준비해 둬야 한다.

또 예금이나 부금에 이미 가입돼 있더라도 공공 중소형 주택에 관심이 있다면 기존 통장을 해약하고 청약저축에 가입하는 것도 고려해볼 만하다. 다만 청약시점이 급한 경우는 생각을 달리해야 한다.

일단 청약예금가입자는 민간이 짓는 전용 60㎡초과 75㎡이하 아파트를 겨냥하는 것이 유망하다.

정부가 건설자금 지원 대상 주택 규모를 민간이 짓는 주택의 경우 60㎡이하에서 75㎡이하로 확대했기 때문이다.

전용 60㎡를 넘기 때문에 장기 무주택자인 경우에는 신혼부부에게 물량의 30%가 우선 공급되는 역차별도 피할 수 있다. 다만 물량이 그리 많지 않다는 것은 염두에 둬야 한다..

△사전예약제를 활용하자

사전예약제란 일반적으로 아파트 건설을 착공할 때 분양하는 방식 보다 1년 앞서 청약을 받아 예비당첨자를 선정하는 제도이다.

매년 2차례에 걸쳐 개략적인 설계도와 평형 호수 분양가를 제시하고 인터넷을 통해 청약저축 가입자가 신청하는 방식이다.

예비 당첨자 물량은 전체 공급의 80%이며 예약금은 따로 없다.

확정 분양가가 제시되는 정식 입주자 모집공고(본 청약)시 예비당첨자가 계약을 포기하지 않으면 최종 당첨자로 확정되게 된다.

확정 분양가가 예상보다 높거나 입지 여건 등이 마음에 들지 않으면 청약을 포기할 수도 있다.

단, 예비당첨 자격을 유지한 상태로는 다른 아파트에 청약할 수 없고, 본 계약을 포기하더라도 재당첨 제한 금지 등의 제재는 받지 않는다.

△저속득층은 지분형 10년 임대

저소득층은 2018년까지 20만가구가 공급되는 지분형 임대주택에 관심을 가질 필요가 있다.

지분형 임대주택은 입주자가 계약시 집값의 30%를 낸 후, 입주 10년차까지 3회에 걸쳐 잔여지분을 사들여가는 방식이다.

그러나 중간지분 취득시 가격을 주택감정가격으로 설정하기 때문에 집값이 오르는 경우 다소 자금부담이 발생할 가능성도 염두에 두어야 한다.

또 소유권을 100% 확보하기 전에는 지분을 다른 사람에게 팔 수 없다. 집을 재임대하는 것도 금지된다.

다만, 주공 등 공공기관에 지분을 되팔거나 임대기간 중 집값이 오르면 상승분을 반영해주는 방안은 검토중에 있다.