시공 넘어 개발·운영까지…IPARK현대산업개발 '서울원 실험'

용산 개발 경험 바탕으로 서울원·철도병원부지·잠실 MICE까지…복합개발 확대 속 자금조달·운영 역량이 성패 좌우

광운대에 위치한 서울원 아이파크는 현재 공사가 진행 중이며, 2029년 7월 준공을 목표로 사업이 추진되고 있다. [사진=이은별 기자]

 
IPARK현대산업개발이 서울원을 중심으로 복합개발 사업을 확대하고 있다. 용산 아이파크몰에서 축적한 개발·운영 경험을 대형 자체사업에 적용하는 전략이다. 다만 주택 분양을 넘어 호텔·상업시설의 임차인 확보와 운영수익까지 성과로 연결해야 한다는 과제도 안고 있다.

5일 건설업계에 따르면 IPARK현대산업개발은 서울원과 용산 철도병원부지, 복정역세권 개발을 비롯해 청라 의료복합타운과 잠실 스포츠·MICE 등 복합개발 사업을 추진하거나 컨소시엄을 통해 참여하고 있다. 최근에는 통영과 인천항만 잔여부지 등을 활용한 데이터센터 개발도 검토 중이다.

사업별로 회사의 참여 방식에는 차이가 있다. 서울원과 용산 철도병원부지는 자체 개발사업에 가깝지만 잠실 스포츠·MICE는 컨소시엄 참여 사업이며, 용산 정비창 전면1구역은 시공사로 참여하는 도급사업이다.

회사 관계자는 “개발운영본부를 중심으로 자체 개발사업을 추진하고 있다”며 “서울원을 비롯해 지역별 시너지를 낼 수 있는 사업을 지속해서 검토할 계획”이라고 말했다.

서울원은 회사의 개발·운영 전략을 가늠할 핵심 사업이다. 서울 광운대역 일대 약 15만㎡에 주거시설 약 3000가구와 호텔, 업무·상업시설, 건강검진센터, 교육시설 등을 조성하는 4조원대 복합개발 프로젝트다. 이 가운데 먼저 분양한 서울원 아이파크는 1856가구 규모다.

회사는 서울원을 주택을 짓고 분양하는 일반적인 자체사업과 차별화한다는 구상이다. 주거와 쇼핑·호텔·업무·건강관리 기능을 한 생활권에 결합하고, 일부 비주거시설의 개발·운영에도 참여해 준공 이후 수익을 확보한다는 계획이다.

용산역 아이파크몰을 개발·운영한 경험이 사업의 기반이 됐다. 회사는 철도·교통 인프라와 상업시설을 결합해온 경험을 서울원의 시설 구성과 운영계획에 반영하고 있다. 그룹 내 호텔·리조트·리테일 계열사와 연계하는 방안도 검토하고 있다.

용산 철도병원부지에서는 기존 철도병원 본관을 용산역사박물관으로 활용하면서 최고 34층, 685가구 규모의 주거복합단지를 조성하고 있다. 지난해 시공권을 확보한 용산 정비창 전면1구역에서는 공동주택 780가구와 오피스텔 651실, 업무·상업시설을 짓는다.

이 같은 행보는 도급공사 중심의 수익구조에서 벗어나 자체사업과 비주택 부문을 확대하려는 건설업계의 흐름과 맞닿아 있다. 복합개발은 부지 발굴과 기획, 금융 조달, 인허가, 시공과 운영에 참여해 단순 공사이익보다 높은 수익을 기대할 수 있다.

그만큼 위험 부담도 크다. 토지비와 공사비가 장기간 투입되는 데다 호텔과 상업시설 등 비주거시설의 임차인 확보와 운영 실적이 전체 사업 수익성을 좌우한다. 사업이 늦어지거나 부동산 경기가 악화하면 프로젝트파이낸싱(PF) 비용과 자기자본 부담도 커질 수 있다.

자체사업 확대 효과는 최근 실적에 일부 반영됐다. IPARK현대산업개발의 올해 2분기 연결 기준 매출은 9146억원, 영업이익은 1227억원으로 직전 분기보다 각각 35.7%, 53.1% 증가했다. 회사는 서울원 등 자체사업과 주요 사업장의 공정 본격화, 원가율 개선이 수익성 증가에 영향을 미쳤다고 설명했다.

다만 서울원의 성과를 공동주택 분양만으로 판단하기는 어렵다. 호텔과 쇼핑몰, 업무시설의 임차인 확보 수준과 운영주체, PF 조달 구조와 장기 운영수익이 구체화돼야 복합개발 사업의 실질적인 성과를 확인할 수 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “디벨로퍼 사업은 단순 도급보다 높은 부가가치를 창출할 수 있지만 대규모 자본이 장기간 투입된다”며 “사업이 지연되거나 분양·운영 성과가 기대에 못 미치면 재무 부담이 커질 수 있어 사업성과 운영수익을 함께 관리해야 한다”고 말했다.

업계에서는 비주거시설 계약과 운영계획, PF 조달 구조가 서울원의 성패를 가를 것으로 보고 있다. 안정적인 운영수익까지 확보하면 후속 복합개발을 확대할 기반이 되지만, 자금 조달이나 비주거시설 운영이 부진하면 대규모 자체사업의 부담이 부각될 수 있다는 분석이다.