신반포19·25차 D-10…삼성·포스코, 한강뷰·금융조건 놓고 막판 신경전

4434억 수주전… 규모보다는 상징성

파격적인 금융조건·한강 조망권 맞불

 

[사진=챗GPT 생성]

서울 서초구 잠원동 신반포19·25차 통합재건축 시공권을 둘러싼 삼성물산과 포스코이앤씨의 수주전이 막판 신경전으로 번지고 있다. 조합원 총회가 열흘 앞으로 다가오면서 양사는 한강 조망 특화 설계와 금융 지원 조건을 앞세워 표심 잡기에 나섰다.

20일 정비업계에 따르면 신반포19·25차 재건축 조합은 오는 30일 시공사 선정 총회를 열 예정이다. 이번 사업은 신반포19차와 25차, 한신진일빌라트, 잠원CJ빌리지 등을 통합 재건축하는 프로젝트다. 지하 4층~지상 최고 49층, 7개 동, 614가구 규모로 추진된다. 공사비는 약 4434억원 수준이다.

사업 규모만 보면 초대형 정비사업은 아니지만, 반포 한강변 입지와 브랜드 상징성이 맞물리면서 업계 관심은 크다. 삼성물산과 포스코이앤씨가 다시 맞붙는다는 점에서 향후 압구정, 성수 등 서울 핵심 정비사업 수주전의 전초전 성격도 띤다.

삼성물산은 단지명으로 ‘래미안 일루체라’를 제안했다. 미국 설계사 SMDP와 협업한 한강 조망 특화 설계와 랜드마크 외관을 전면에 내세웠다. 홍보관에서는 반포 최고 높이 180m 규모 하이엔드 단지 모형과 트윈타워 설계를 공개했다. 스위블 평면도 주요 경쟁력으로 제시했다.

금융 조건도 승부수로 꺼냈다. 삼성물산은 사업비 한도 없는 최저금리 책임 조달과 이주비 주택담보인정비율(LTV) 100% 등을 제시한 것으로 파악된다. 반포 일대 래미안 시공 경험을 앞세워 래미안신반포팰리스, 래미안신반포리오센트, 래미안헤리븐반포 등과 연계한 ‘반포 래미안 타운’ 완성론도 강조하고 있다.

포스코이앤씨는 ‘더 반포 오티에르’로 맞불을 놨다. 하이엔드 브랜드 오티에르를 앞세워 한강 조망권과 금융 지원 조건을 동시에 부각했다. 동일 평형 입주 기준 조합원 평균 분담금 ‘0원’을 목표로 제시하고, 확정 후분양 방식으로 사업 수익성을 높이겠다는 전략이다.

핵심 카드는 금융 지원이다. 포스코이앤씨는 전 조합원 446명에게 세대당 2억원씩 총 892억원 규모의 금융지원금을 조기 지급하겠다고 설명했다. 사업비 금리는 CD금리보다 1%포인트 낮은 수준을 제안한 것으로 알려졌다. 공사비는 3.3㎡당 980만원, 철거 포함 공사기간은 55개월로 제시한 것으로 전해졌다.

설계 부문에서는 네덜란드 설계사 유엔스튜디오와 협업한 한강 조망 특화 설계를 내세웠다. 캔틸레버 구조와 높은 필로티 설계 등을 통해 저층부까지 조망 가능성을 높였다는 설명이다.

막판 견제전도 거세다. 삼성물산은 홍보관에서 통합 재건축 실적을 강조하며 “반포를 가장 잘 아는 곳은 삼성물산”이라는 메시지를 내세운 것으로 알려졌다. 포스코이앤씨도 AI 시뮬레이션을 통한 한강 조망 검증 결과를 앞세워 경쟁사 설계와의 차이를 부각하고 있다.

조합원 표심을 가를 변수는 결국 실익이다. 한강 조망 세대 산정 방식, 금융지원금 지급 구조, 사업비 조달 안정성, 후분양 방식의 수익성, 이주비 조건 등이 막판 쟁점으로 꼽힌다. 공사비 상승과 금융비 부담이 커진 만큼 단순 브랜드 경쟁보다 조합원 부담 완화 조건이 중요해지는 분위기다.

정비업계 관계자는 “신반포19·25차는 규모보다 입지가 갖는 상징성이 큰 사업지”라며 “이번 결과는 반포권 브랜드 경쟁뿐 아니라 향후 한강변 주요 정비사업 수주전의 분위기에도 영향을 줄 수 있다”고 말했다.

다만 파격 조건일수록 검증 부담도 크다. 조합 입장에서는 제안 조건이 실제 계약서에 어느 수준까지 반영되는지, 금리 조건이 사업 기간 전체에 유지될 수 있는지, 조망권 산정 기준이 객관적인지 따져봐야 한다.

한 건설사 관계자는 “다 퍼주는 것처럼 보이는 조건이 모두에게 절대적으로 좋다고만 할 수는 없다”며 “설계 변경이나 공사비 조정 과정에서 부담이 다른 방식으로 분산될 수도 있는 만큼 계약 반영 여부를 꼼꼼히 봐야 한다”고 말했다.