[월세의 양극화②] 노도강마저 월세 100만원…대출 규제가 부른 '월세 난민'

노도강 월세 '100만 원' 비중 29% 육박…외곽 지역 1년 새 6.6%p '급증'

서울 도심 전경. 2026.03.18[사진=유대길 기자 [e-mail]]

초고가 월세 시장이 팽창하는 가운데 서울 외곽 지역 임대차 시장 흐름 역시 고가 평준화하고 있는 것으로 나타났다. 서민들의 마지막 주거 보루로 여겨졌던 이른바 '노도강(노원·도봉·강북구)' 지역에서 한 달 월세 100만원 이상인 계약 비중이 1년 새 급증하며 주거비 부담이 임계점에 도달했다는 지적이 나온다. 대출 규제로 전세 자금 마련이 막힌 세입자들이 울며 겨자 먹기로 고액 월세 시장에 내몰리고 있다는 우려도 나온다.
 
21일 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 올해 1월부터 이날까지 체결된 서울 아파트 신규 월세 계약을 분석한 결과 외곽 지역 월세 상승세가 가파른 것으로 나타났다.
 
특히 노원·도봉·강북구 중소형 아파트 임대차 시장에서 월세 고액화 현상이 뚜렷하다. 올해 노도강 지역 신규 월세 계약 2322건 중 월세 100만원 이상인 거래는 671건으로 전체 중 28.9%를 기록했다. 지난해 같은 기간 2431건 중 543건(22.3%)이었던 것과 비교하면 1년 만에 그 비중이 6.6%포인트나 상승했다.
 

서울 전체 평균 월세도 동반 상승 중이다. 올해 서울 아파트 신규 월세 계약 1만8733건 중 150만원 이상 비중은 32.1%(6020건)로 지난해(28.7%) 대비 3.4%포인트 늘었다. 한국부동산원에 따르면 지난 2월 기준 서울 아파트 평균 월세가격은 151만5000원으로 전년 대비 12.5% 상승하며 '월세 150만원 시대'를 공식화했다.
 
현장에서는 정부의 금융 규제가 오히려 서민들을 고액 월세로 밀어내고 있다는 비판이 제기된다. 지난해 대출 규제로 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 하향되고 DSR(총부채원리금상환비율)이 엄격하게 적용되면서 전세 보증금 마련 여력이 제한된 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입됐기 때문이다.
 
강북구 공인중개업소 관계자는 "전세 대출을 최대한 받아도 부족한 금액을 채울 길이 없는 세입자들이 결국 월세 100만원이 넘는 매물을 찾는다"며 "서민 주거지에서 월세 비중이 전세를 추월한 것은 그만큼 전세로 버티기 힘든 환경이 됐다는 방증"이라고 말했다.
 
행정 규제로 인한 임대차 매물 공급이 절대적으로 부족한 것도 월세 가격을 밀어 올리는 핵심 요인이다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 갭투자가 차단된 데다 실거주 의무 강화로 인해 시장에 나와야 할 임대 물량이 대거 잠겼기 때문이다.
 
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 월세 물건은 1만4649건으로 연초 대비 31.4% 급감했다. 시장에 물건 자체가 귀해진 데다 일부 집주인들이 세 부담 등을 월세에 전가하는 현상도 고착화되고 있다. KB부동산 월세가격지수 역시 2024년 6월까지 비교적 완만하게 오르다 지난해부터 가파르게 상승해 올해 3월에 133.99를 찍었다. 
 
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “임대차 시장에 공급되는 매물까지 제한적이고 비아파트 시장 등에서 신축 물량이 최저 수치를 기록한 상황이어서 임대차 시장 내 월세 강세 현상이 유지되고 있다”고 진단했다.