서울 임대차 '갱신 47%'…임대사업자 "팔고 싶어도 못 판다"

"의무 임대기간 중 물량에 정책적 안배 필요"

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 아파트 임대차 시장에서 갱신계약 비중이 절반에 육박하면서 임대사업자들의 딜레마가 깊어지고 있다. 세입자들이 계약갱신청구권을 적극 행사하면서 매물을 내놓고 싶어도 팔 수 없는 상황이 이어지고 있다.
26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 이날까지 서울 아파트 전·월세 실거래 5만1230건 중 갱신 계약은 2만4067건으로 47.0%를 차지했다. 지난해 같은 기간(35.2%)과 비교하면 1년 새 11.8%포인트 급등한 수치다.

전체 거래량은 6만6666건에서 5만1230건으로 줄었지만, 갱신 건수는 2만3489건에서 2만4067건으로 오히려 늘었다. 신규 계약이 빠르게 줄어드는 사이 갱신이 절반 가까이 확대되는 구조로 시장이 재편되고 있는 셈이다.

서울 아파트 전셋값이 좀처럼 내리지 않는 상황에서 갱신권을 행사해 기존 계약을 유지하는 수요가 이어지며 자동 말소를 앞둔 임대사업자들의 부담도 커지고 있다.

핵심은 아파트 등록 임대사업자의 자동 말소다. 2020년 문재인 정부는 4년 단기 임대와 아파트 장기 매입임대(8년) 유형을 폐지했다. 기존 사업자들은 의무 임대 기간 종료 시점부터 순차적으로 등록이 말소되며, 이후 재산세·종합부동산세 등 보유세 중과 대상이 된다. 양도소득세 중과 배제 혜택도 사라진다.

보유세 부담이 커지는 만큼 매도가 자연스러운 선택이지만, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 실거주 목적 등 예외 사유 없이는 사실상 2년간 집을 팔기 어렵다. 갱신 계약이 진행 중인 물건은 매수자를 찾기도 쉽지 않다.

문제는 ‘수익은 묶이고 부담은 늘어나는 구조’다. 보유세는 중과 기준으로 부과되는 반면 임대료 인상은 연 5% 상한에 묶여 있어 세 부담을 상쇄하기 어렵다. 갱신계약이 끝날 때까지 버텨야 하는 임대사업자 입장에서는 비용은 늘고 수익은 제한되는 상황이다.

이 같은 구조적 압박 속에 등록 임대사업자 수는 빠르게 줄고 있다. 국토교통부에 따르면 개인 등록 임대사업자는 2020년 38만명을 넘었지만 2024년 24만명 아래로 감소하며 5년 새 약 40% 줄었다.

등록 임대사업자의 이탈이 서민 임차 시장의 공급 기반을 흔들 수 있다는 우려도 나온다. 대한주택임대인협회에 따르면 2024년 서울 등록 임대주택 평균 전세보증금은 2억5741만원으로 일반 주택의 약 47% 수준이다.

협회 관계자는 “임대 공급에서 민간 비중이 87%에 달하는 상황에서 향후 1만5000여가구가 추가로 말소될 예정”이라며 “의무 임대기간 중 임대차 물량에 대한 정책적 보완이 필요하다”고 말했다.