공사비 치솟자 '몸집 키우기'…수도권 단지들 통합 재건축 확산

신길건영·우성1차 통합 재건축 갈림길

사업 규모 키워 용적률·시공사 유치 유리

대지지분·분담금 차이 변수…사업 지연 가능성도

서울 영등포구 신길건영아파트 입구에 조합설립 추진위원회 승인고시 획득을 알리는 현수막이 걸려있다. [사진=백소희 기자]

수도권 단지들이 통합 재건축을 통해 사업성을 제고하고 속도를 높이려는 시도가 이어지고 있다. 공사비 상승과 시공사의 선별수주 기조가 계속되자 사업 규모를 키워서 수익성을 높이려는 전략이다. 다만 단지 간 대지지분에 따른 분담금 차이 등 이견을 좁히는 게 관건이라는 업계 제언이다.

8일 정비업계에 따르면 영등포구 신길동 신길우성1차와 신길건영아파트 조합설립 추진위원회는 지난 1월 각각 승인 고시를 받았다.

두 단지는 각각 추진위를 꾸렸지만 통합 재건축 여부를 두고는 입장이 엇갈린 상태다. 두 추진위와 별개로 통합재건축 추진 준비위원회가 활동 중이다. 지난해에는 준비위를 주축으로 단독 재건축에 반대하는 소유주 30%가 서울시에 연명부를 제출하기도 했다.

정비 계획안을 확정하는 단계에서 통합 재건축 여부가 판가름날 전망이다. 서울시는 지난해 11월 신길우성1차 정비계획입안 제안 협의회에서 "신길건영 아파트와 직접 접하고 있어 주동 배치·형태, 층수·용적률 등 계획 요소 전반에서 두 단지 간 상호 영향이 매우 클 것으로 판단되므로 합리적인 정비계획 수립을 위해 두 단지의 통합 재건축을 권장한다"고 전하기도 했다.

인근에는 이미 통합 재건축으로 사업을 진행 중인 사례도 있다. 신길우성 2차·우창 아파트 통합 재건축 사업은 2024년 통합 정비계획안으로 사업시행인가를 받고 지난해 말 대우건설을 시공사로 선정하는 등 순항하고 있다. 이 단지는 역세권 용적률 상향 특례로 용적률 360%를 적용받아 통합 설계안을 마련했다. 최고 높이 35층, 13개동, 1212가구 단지로 탈바꿈할 예정이다.

단지 규모가 커질수록 용적률 완화 혜택에서도 유리해진다. 예컨대 서울시는 지난해 '역세권 정비구역 준주거 종상향(규제철폐안 35호)'에 대해 추가 주거 수요를 얼마나 수용할 수 있는지를 평가하는 기준을 마련했다. 구역 면적이 10만㎡ 이상이고 버스 노선이 9개 이상인 지역은 용적률 완화 폭을 더 넓게 받을 수 있다.

특히 강남권에서 소규모 단지들을 통합해 대단지 효과를 노리는 사례가 잇따르고 있다. 상반기 시공 경쟁 '대어'로 주목 받는 강남구 압구정 4구역이 대표적이다. 압구정 현대8차와 인접 단지인 한양3·4·6차를 통합해서 다른 구역 대비 현대건설 외 건설사 진입장벽이 낮아 삼성물산·DL이앤씨 등이 물밑 경쟁을 벌이고 있다.

서초구 신반포19·25차 통합 재건축도 단지 규모 확대를 통해 사업성을 높이려는 사례다. 두 단지를 허물고 최고 49층, 614가구로 다시 짓는 사업이다. 규모가 크진 않지만 한강변 알짜 단지로 꼽히면서 삼성물산과 포스코이앤씨가 시공권 확보에 공을 들이고 있다. 신반포궁전·현대동궁·한신서래 등 세 단지도 사업성 개선을 위해 통합 재건축에 합의했다. 향후 통합 조합을 설립하고 1000가구 이상의 대단지 아파트로 탈바꿈한다는 계획이다.

단지 간 이해관계가 엇갈리면 오히려 사업 지연 요인이 되기도 한다. 1기 신도시 재건축 선도지구로 지정된 분당 수내동 양지마을은 입주민 간 대지지분이 2배 이상 차이 나면서 분담금 차이는 3배까지 벌어질 수 있다는 관측이 나온다. 현재 6개 단지가 통합 재건축을 통해 최고 37층 높이의 아파트 6839가구 대단지를 짓는 사업을 추진 중이다.

정비업계 관계자는 "보통 규모가 더 큰 단지에서 작은 단지와의 통합을 반대하는 경우가 대부분인데 대지지분과 분담금 차이 때문에 갈등이 생기기 쉽다"며 "사업성 개선 효과가 분명한 만큼 초기 단계에서 분담 구조와 이익 배분 기준을 명확히 하지 않으면 통합 논의가 오히려 사업 지연 요인이 될 수 있다"고 말했다.