3년째 폐업이 개업 앞질렀다…무너지는 공인중개사 '11만명 시대'

신규 개업 8년 만에 반토막·시험 응시자도 급감…거래절벽에 중개업계 구조조정  

공인중개소가 폐업하는 모습 [사진=챗지피티로 생성한 이미지]

전국 공인중개사 업계가 3년째 폐업이 신규 개업을 웃도는 역성장 국면에 접어들면서 '공인중개사 11만명 시대'가 저물고 있다. 부동산 거래 침체가 장기화되는 가운데 신규 진입마저 급감하면서 업계 전반의 구조적 위축이 본격화하는 모습이다.
 
4일 한국공인중개사협회에 따르면 전국 영업 중인 공인중개사 수는 2022년 11만8952명으로 정점을 찍은 뒤 2023년 11만5071명, 2024년 11만1877명으로 줄었다.

업계에서는 최근 공인중개사 감소세가 폐업 증가보다 신규 개업 급감에 따른 구조적 위축의 결과라고 분석했다. 공인중개사 신규 개업은 2017년 2만명 수준에서 지난해 9152명으로 줄어들며 8년 만에 절반 이하로 감소했다.

실제로 공인중개사 시험 열기도 빠르게 식고 있다. 지난해 10월 실시된 공인중개사 자격시험 원서 접수자는 14만8004명으로 집계됐다. 공인중개사 시험 접수자가 20만명 아래로 떨어진 것은 2016년 이후 8년 만이다. 한때 공인중개사 자격증은 은퇴 후 제2의 직업을 찾는 중장년층 사이에서 안정적인 수익 창출 수단으로 인식됐지만 최근에는 시장 진입 자체를 포기하는 사례가 늘고 있다는 분석이다.

 
공인중개사의 주된 수입원인 중개보수가 부동산 거래 감소와 함께 급격히 줄어든 것이 주요 원인으로 꼽힌다. 정부의 대출 규제 강화와 실거주 중심 정책, 토지거래허가구역 확대 등의 영향으로 매매와 전월세 거래가 위축되면서 중개업계의 수익 기반도 함께 흔들리고 있다.

공인중개사의 주된 수입원은 부동산 거래가 성사됐을 때 받는 중개보수다. 매매나 전월세 계약을 중개하면 법정 상한요율 범위 내에서 중개보수를 받을 수 있지만 거래가 성사되지 않으면 수익이 발생하지 않는다.
 
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "실거주 의무와 대출 규제 등으로 지금은 사고 싶어도 살 수 없고 팔고 싶어도 팔기 어려운 상황"이라며 "거래량이 크게 줄어들면서 공인중개사무소 경영이 악화됐고 다주택자 규제까지 강화돼 당분간 업황 개선이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
 
신광문 한국공인중개사협회 책임연구원도 "공인중개사 업황 악화의 가장 큰 원인은 거래 매물 감소"라며 "거래가 줄어든 상황에서 광고비 등 운영 비용은 계속 증가하고 최근에는 직거래 비중까지 확대되면서 버티지 못하고 폐업하는 사례가 늘고 있다"고 설명했다.