[전문가진단] "공공만으론 공급 한계…공사비 현실화·민간 활성화 병행해야"

"110만 호 목표 과도… 현실 맞게 조정하고 민간 정비사업 규제 완화"

"공사비 연동제 자동화하고 기금 투입해 공공주택 사업성 보전해야"

[사진=연합뉴스]

공사비 폭등으로 인한 공공주택 공급 차질이 단순 지연을 넘어서며 공공 중심의 주택 공급 정책 전체에 대한 리스크로 확대되고 있다는 지적이 나온다. 전문가들은 정부가 ‘공공주택 공급 만능’에서 벗어나 공사비 산정 체계를 현실화하고, 85%의 공급을 담당하는 민간 시장의 활력을 되살리는 ‘투트랙’ 전환에 나서야 한다고 입을 모은다.
 
6일 아주경제 취재에 응한 전문가들은 대외 환경 변화에 따라 공공사업 역시 얼마든지 공급 목표나 전제가 흔들릴 수 있는 만큼, 정부가 공사비 보전 대책은 물론, 민간 규제 완화에도 나서야 한다고 강조했다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부의 국정과제인 공공 주택 110만 가구는 30만 가구인 1기 신도시 규모를 감안할 때 대단히 높은 기준”이라며 “공공주택이 주택 공급을 모두 해소할 수는 없는 만큼 민간 정비사업의 공공성을 강조하며 규제로 묶어둘 것이 아니라, 민간 공급이 병행될 수 있도록 역할을 제고해야 한다”고 제언했다.
 

심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 공공사업의 경직된 원가 구조를 핵심 문제로 꼽았다. 심 교수는 “공사비 이슈는 민간과 공공 모두의 문제지만, 공공은 가격을 마음대로 올리지 못해 원가 압박이 더 심하다”며 “에스컬레이션(공사비 증액)을 통해 사업성을 만들어주지 않으면 민간 건설사가 공공사업에 참여할 이유가 없다”고 분석했다.
 
아울러 “수요를 억제하면서 공급을 늘리는 것은 불가능하다”며 “조합원 지위 양도 금지 등 서울 재개발·재건축을 옥죄는 규제를 풀어 민간이 움직일 공간도 함께 열어줘야 한다”고 강조했다.
 
공공에 대한 추가적인 제도 개선과 사업성 개선 노력이 필요하다는 주장도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(대한부동산학회장)는 “대외 여건이 어려워진 상황에서 중대재해처벌법, 노란봉투법, 친환경 주택 기준 강화 등이 모두 공사비 인상 요인으로 작용해 공공이 이를 감당하기 어려운 수준”이라며 “제도 개선은 기본이고, 결국 공공 발주액 자체를 현실화해 사업성을 지탱할 수 있는 방안을 찾아야 공급이 정상화될 것”이라고 진단했다.
 
구체적인 실행 방안으로는 ‘재정 투입’과 ‘계약 자동화’가 거론됐다. 박선구 대한건설정책연구원 연구위원은 “공사비 문제를 해결하기 위해 ‘공사비 연동형 계약’을 통해 물가 상승분이 자동 반영되는 장치를 마련해야 한다”며 “민간에 비해 탄력적 대응이 어려운 공공주택의 특성을 고려해, 일정 기준을 넘는 공사비 상승분은 주택도시기금이나 재정으로 보전하는 구조가 필요하다”는 해법을 제시했다.
 
박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “현재 토목 현장에서는 원유 재고 부족으로 아스콘 공급이 끊겨 도로 공사가 중단될 위기”라며 “공사 중단을 막기 위해 단품 슬라이딩 제도를 적극 활용해 자재를 미리 확보해줘야 한다”고 조언했다. 박 위원은 이어 “금리 인상과 유가 폭등으로 민간의 사업 참여 유인이 떨어진 만큼, 대출 규제 완화나 금리 혜택 등 인센티브를 적극 도입해 전체 공급 물량 수준을 맞춰야 한다”고 덧붙였다.