서울 아파트 외지인 매수 9년 만에 최저…갭투자 차단 영향

외지인 매수 비율 18.81% … 2017년 수준

한강벨트 지역 중심으로 매입 감소 두드러져

 

서울 한강변 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 대출 규제까지 강화되면서 지방 등 타지역 거주자의 서울 아파트 원정 매입 비중이 약 9년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 반면 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 오히려 높아지며 규제 강화 이후 수요가 서울 밖으로 이동하는 흐름도 감지된다.
 
5일 한국부동산원이 공개한 매입자 거주지별 아파트 매매거래 현황에 따르면 지난해 11월부터 올해 2월까지 4개월간 신고된 서울 아파트 매매거래는 총 2만810건으로 집계됐다. 이 가운데 타지역 거주자의 매수는 3914건으로 전체의 18.81%를 차지했다.
 
이는 직전 4개월인 지난해 7월부터 10월까지의 23.06%보다 5%포인트가량 낮아진 수치다. 2017년 2월부터 6월까지 기록한 18.64% 이후 약 9년 만의 최저 수준이다. 서울 아파트 시장으로 유입되던 외지 수요가 눈에 띄게 위축됐다는 의미다.
 
시장에서는 지난해 10월 15일 발표된 대책의 영향이 직접적으로 반영된 결과로 보고 있다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 확대 지정되면서 실거주 의무가 적용됐고, 이에 따라 세입자를 둔 채 집을 사는 갭투자 방식의 매수가 사실상 어려워졌기 때문이다. 여기에 대출 규제까지 강화되면서 외지인의 서울 아파트 진입 문턱은 한층 높아졌다는 분석이 나온다.

 
실제 외지인 매입 감소는 최근 서울 집값 상승을 주도했던 한강벨트 지역에서 더욱 두드러졌다. 성동구의 경우 10·15 대책 직전 타지역 거주자 매입 비중이 26.07%까지 치솟았으나 대책 이후에는 6.8%로 급감했다. 마포구는 26.5%에서 19.5%로, 영등포구는 27.9%에서 18.9%로, 광진구는 21.0%에서 17.3%로, 동작구는 26.5%에서 20.09%로, 양천구는 18.9%에서 14.2%로 각각 낮아졌다.
 
이는 대책 이전부터 토지거래허가구역으로 묶여 있던 강남3구와 용산구의 흐름과는 대비된다. 이들 지역은 이미 규제 강도가 높았던 만큼 타지역 매수 비중 변화가 크지 않거나 일부는 오히려 높아진 것으로 나타났다. 규제가 새롭게 확대 적용된 지역을 중심으로 외지 투자 수요가 빠르게 식었다.
 
다만 월별 흐름만 보면 외지인 매수세가 완전히 꺾였다고 보기는 이르다. 타지역 거주자의 서울 아파트 매수 비중은 올해 1월 16.15%까지 떨어졌다가 2월 18.39%로 다시 상승했다. 시장에서는 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고, 기존 임차인이 있는 매물에 대해 한시적으로 실거주 의무를 늦춰주는 조치가 일부 영향을 미친 것으로 보고 있다. 단기 갭투자 여지가 일부 살아나면서 외지 수요가 다시 움직였을 가능성이 있다는 얘기다.
 
반대로 서울 거주자의 타지역 아파트 매수 비중은 높아졌다. 10·15 대책 이후 4개월간 서울 거주자의 수도권·지방 아파트 매수 비중은 6.29%로, 대책 직전 4개월의 5.62%보다 확대됐다. 이는 4개월 기준으로 2022년 2월부터 6월까지의 7.72% 이후 약 4년 만에 가장 높은 수치다.
 
특히 올해 2월 서울 거주자의 타지역 아파트 매수 비중은 6.67%를 기록했다. 월별 기준으로는 2022년 6월 6.93% 이후 3년 8개월 만에 가장 높은 수준이다. 서울 내 매수 여건이 악화되자 상대적으로 가격 부담이 덜한 수도권 외곽이나 지방으로 실수요가 이동하는 흐름이 나타나고 있다는 해석이 나온다.
 
김규정 한국투자증권 부동산전문위원은 “다주택자 양도세와 보유세 강화 기조를 감안하면 지방 원정 투자가 본격적으로 늘었다기보다는 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 대출까지 강화되면서 자금이 부족한 실수요자들이 규제를 피해 수도권이나 지방으로 밀려나는 양상으로 보인다”고 말했다.