철옹성 '서울 집값' 균열에 李 '1주택' 본격 겨냥...집값 조정 확산될까

[사진=연합뉴스]

서울 부동산 '불패 신화'를 상징하던 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 가격이 하락세로 전환되며 견고하던 서울 주택 시장의 균열이 나타나고 있다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 시행, 임대사업자 대출 규제 등 연일 정부의 압박 수위가 높아지면서 매도 물량이 늘면서 가격 조정 압력이 커지는 모습이다. 특히 다주택자 압박이 부동산 가격이 2년 만에 떨어지는 효과로 이어지자 이재명 대통령이 '비거주 1주택자'를 본격적으로 겨냥하면서 이번 가격 조정이 상급지를 넘어 다른 지역까지 확산할지 이목이 쏠리고 있다.

2일 부동산 업계에 따르면 서울 강남 3구 등 서울 주요 지역의 아파트 가격 하락세는 최근 들어 두드러지고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주 서울 강남구(-0.06%), 서초구(-0.02%), 송파구(-0.03%), 용산구(-0.01%)의 아파트 매매가격이 일제히 하락했다.

정부의 다주택자 규제 강화 방침 이후 상승폭이 둔화되는 흐름을 보이다 결국 하락 전환한 것이다. 강남구와 서초구가 마이너스로 돌아선 것은 100주, 송파구는 47주, 용산구는 101주 만이다.

이재명 대통령이 연일 '부동산 정상화'를 강조하는 가운데 절세 매물이 증가하고 수요자 관망세가 이어진 결과로 풀이된다.

실제 서울 아파트 매물은 이날 기준 7만2049건으로 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 언급한 1월 23일과 비교해 28.1% 증가했다. 

그동안 시장을 견인해온 강남권 아파트값이 2년 만에 하락세를 보인 것은 시장의 매수 심리가 급격히 위축되고 있기 때문이다. 

KB부동산 주간 시장 동향에 따르면 2월 넷째 주 기준 서울의 주택 매수우위지수는 73.4를 기록하며 직전 조사 대비 11.9포인트(p)나 급락했다. 지난 1월 마지막 주만 해도 99.3까지 오르며 100선에 육박했던 서울의 매수 심리는 2월 첫째 주부터 하락세로 돌아서더니 3주 연속으로 내림폭을 키우고 있다.

강남 11개구의 매수우위지수 역시 70.5로 떨어져 큰 폭의 하락(-11.3p)을 기록했다.

매수우위지수가 100 미만이라는 것은 시장에 집을 '살 사람'보다 '팔 사람'이 많다는 뜻이고, 수치가 낮을수록 팔고자 하는 사람이 많다는 뜻이다.

이에 업계에서는 이번 가격 조정이 확산될 가능성에 주목하고 있다. 강남 3구와 용산은 서울 집값의 '바로미터'로 여겨지는 만큼 이들 지역에서 가격이 내려가면 서울 전역으로 파급 효과가 번질 수 있다는 분석이다. 

특히 이 대통령이 다주택자에 이어 '비거주 1주택자'를 부동산 규제의 타깃으로 언급하면서 추가적인 규제가 나올 경우 이 같은 흐름은 더욱 빨라질 것으로 전망된다. 이 대통령은 지난달 26일 엑스(X·옛 트위터)에서 "투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라며 비거주 1주택자를 겨냥했다. 정부가 보유세와 거래세 등 부동산 세제 전반의 개편을 검토 중인 가운데 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 배제 등이 추가 조치로 거론된다.

다주택자 대출 연장 규제 방안을 마련 중인 금융당국도 비주거용 임대사업자와 투기성 1주택자까지 규제를 검토하고 있다. 금융위원회는 오는 3일 권대영 금융위원회 부위원장 주재로 4차 회의를 열어 이 같은 방향으로 부동산 시장 정상화를 위한 규제 방안을 논의할 계획이다. 

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "종합부동산세 강화, 비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소 등 추가 카드가 현실화될 경우 매물은 더 늘어날 가능성이 있다"며 "오는 6월 이후 세제 개편에 따라 세금 부담을 피하려는 선제 매도가 확산되면 서울 집값의 조정 국면이 더 이어질 수 있다"고 말했다.