10·15 대책의 역설...사업 규모 작을수록 정비사업 난항

경기도 규제 지역 분양 지연..."첫 보금자리 수요에 대출 타격 커"

중견·중소 시공사 다수...이주비 연대보증 어려워

"도시 슬럼화·양극화 심화...소규모 사업장 규제 완화해야"

6일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 및 빌라단지의 모습. [사진=연합뉴스]

 

정부의 10·15 대책 여파로 수도권 정비사업 현장에서 사업 지연에 대한 우려의 목소리가 커지는 가운데 규모가 작을 수록 사업 추진에 더욱 큰 어려움을 겪는 것으로 나타났다. 집값 안정화라는 정책 목표와 달리 첫 주택 마련 수요가 집중된 경기권 분양 단지나, 사업성이 부족한 서울 외곽 정비사업지가 혼란을 겪고 있다는 지적이다.

14일 정비업계에 따르면 10월 이후 분양 일정을 연기하는 수도권 단지가 속출하고 있다. 대표적인 사례가 수원시 장안구의 '두산위브 더센트럴 수원'이다. 당초 10월 분양 예정이었지만 10·15 대책으로 수원시 영통·팔달·장안구가 함께 '3중 규제'로 묶이자 분양 일정은 내년으로 연기됐다. 용인 수지구 '수지자이 에디시온'도 10월 분양 예정이었으나, 이달 중으로 일정이 미뤄졌다.

규제를 비껴 간 안양시 만안구에서 '안양자이헤리티온'이 지난 8월부터 분양 일정이 9차례 연기되다가 비규제지역으로 주목을 받자 분양에 돌입한 것과 대비된다.

이는 정부의 강력한 규제로 일반 분양자들의 대출 셈범이 복잡해진 영향으로 풀이된다. 규제지역에서는 주택 분양가 15억원 초과시 대출 한도는 4억원, 25억원 초과시에는 2억원까지 제한된다. 중도금 대출도 분양가의 40%까지만 허용되고, '실거주 의무'에 따라 전세보증금을 활용해 잔금을 치르는 방식도 막혔다. 특히 경기도의 경우 첫 보금자리를 마련하려는 실수요가 높은데 대출이 막히면서 청약 포기를 하는 수요자들이 늘어나고 있고, 건설사들은 미분양을 우려해 일정을 미루고 있다. 

착공 전 단계인 정비사업장도 마찬가지다. 10·15 대책으로 다주택자는 전액 현금으로 이주를 준비해야 한다. 담보인정비율(LTV)이 0%로 적용되서다. 집을 처분하고 싶어도 '조합원 지위 양도 제한' 탓에 쉽지 않은 상황이다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후까지 지분 거래가 불가능하다.

대형 건설사 관계자는 "이주비 대출이 감정가 40% 한도로 제한돼서 무허가 건축물이 많거나 종전평가 금액이 낮을 수록 곳 일수록 혼란이 착공·이주 일정이 지연될 우려가 크다"고 설명했다.

사업 규모가 작은 모아주택·모아타운 등은 고심이 더 깊어진 상황이다. 자금력이 부족한 조합원이 많은데, 사업 초기 단계인 조합설립인가 이후 지분 거래가 금지됐다. 재개발 구조를 띄는데 재건축에 준하는 규제를 받고 있는 셈이다. 이에 현장에서는 최소한 관리처분인가 이후부터 규제를 적용해달라는 목소리가 나온다.

특히 중견·중소 건설사가 시공을 맡는 경우 이주비 대출을 위한 연대 보증을 기대하기도 어렵다. 서울시 정비사업 담당 관계자는 "시공자 신용대출로 이주비를 마련하는데 1군 건설사가 아니면 대출이 거의 불가능하다는 상황"이라며 "건설사 지급보증까지 어렵다는 말도 들린다"고 했다.

전문가들은 이같은 흐름이 이어질 경우 장기적으로 수도권 공급 물량에 악영향을 미칠 수 있다고 내다봤다.

남혁우 우리은행 부동산 연구위원은 "서울 외곽 및 경기·인천은 상대적으로 분양가가 낮고 분양 흥행 여부가 불투명해서 변동성이 클 수밖에 없다"며 "분양가상한제 적용 제외, 사업절차 통합심의 등을 통해 사업 속도 제고를 고려해야 한다"고 말했다.