규제 강화 속 '전셋값' 상승…내년 전세시장 '대란 시계' 움직인다

수급 불균형·입주 절벽 본격화…전셋값 반등 가능성에 긴장 

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

10·15 부동산 규제 강화로 전세 매물이 줄고 가격이 빠르게 오르는 모습이 나타나면서 내년 '전세대란' 우려가 커지고 있다. 올해는 전세가격이 크게 뛰지 않았지만, 서울을 중심으로 입주 물량이 큰 폭으로 줄고 있어 수급 불균형 심화로 인해 전세 시장 불안정성이 높아질 것이란 지적이 나온다.

10일 부동산 업계와 KB부동산 시세에 따르면 올해 11월까지 서울 아파트 전셋값 상승률은 3.17%로 집계됐다. 같은 기간 매매가격 상승률(10.09%)의 3분의 1 수준에 그친다. 

올해 전세가 상승 폭이 제한된 이유로, 실수요층이 '전세보다 가격 상승 요인이 큰 매매가 낫다'는 판단을 내리면서 전세가격을 자극하는 수요 압력이 완화된 점이 꼽힌다. 전세 수요가 매매시장으로 일부 이동하면서 전세시장 내 경쟁이 줄었고, 이로 인해 전셋값이 급등하는 구조가 형성되지 않았다는 분석이다.
 
전세가율도 낮아졌다. 11월 기준 서울 아파트 전세가율은 51.27%로, 지난해 말(54.04%)보다 2.77%포인트 하락했다. 이는 전세보다 매매가격이 더 큰 폭으로 오른 결과라는 평가가 나온다. 

다만 전세시장이 최근 급변하면서 내년에는 올해와 다른 양상을 보일 가능성이 제기되고 있다. 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 2년 실거주 의무가 부과됐고, 집주인들은 전세를 내놓기보다 직접 거주하거나 매물을 거둬들일 수밖에 없는 상황이기 때문이다. 

대출 규제도 전세시장을 불안정하게 만들고 있다. 전세대출이 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되면서 전세 실수요자의 자금 여력을 약화시키고 있는 상황이다. 

매물이 줄어드는 상황은 10월 이후 빠르게 진행되고 있다. KB부동산에 따르면 지난 11월 서울 강북 14개구 전세수급지수는 162.7을 기록했다. 수급지수는 100을 넘기면 '수요 우위'를 의미하는데, 160선은 전세대란이 발생했던 2021년 하반기 수준에 근접한 수치다. 전국 전세수급지수 역시 159.5를 기록하며 2021년 이후 최고치를 나타내고 있다. 

한 공인중개사 관계자는 "임차인이 원하는 전세 물건을 확보하기 어려운 상황"이라며 "규제 강화가 이어지게 되면 이런 분위기는 내년에도 크게 변하기 어렵다"고 말했다. 

부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만5100여 가구를 기록하면서 올해 초 대비 21% 감소했다. 특히 한강벨트로 여겨지는 성동구(-39.3%) 용산구(-28.0%) 마포구(-25.1%) 등에서 전세 물건 감소가 두드러져 전세 품귀 현상이 나타난 것으로 풀이된다. 

이런 현상은 내년에 더 심화될 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해 대비 30% 이상 줄어들 전망이다. 입주 물량이 줄어든 상황에서 규제가 강화되며 '내 집 마련'이 어려운 수요가 전세 시장에 계속 유입되면 가격을 더 끌어올리는 구조가 형성될 가능성이 높다는 분석이다. 

한국건설산업연구원(건산연)도 전세가격 상승과 관련해 △신규 입주 물량 감소 △매수세 둔화에 따른 전세 수요 유입 △실거주 수요 증가 등이 복합적으로 작용하며 상승폭이 크게 확대된 4.0% 상승을 전망했다.