[아주초대석] 김학렬 스마트튜브 소장 "부동산 규제정국... 공급없이 시장 안정 없다"

 

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 아주경제와 인터뷰를 하고 있다. [사진=유대길 기자]

"취득세, 보유세, 양도세가 규제받는 상황에서 6·27 대책으로 추가적인 규제가 들어온 상황이어서 문재인 정부만큼의 강한 규제가 시작된 사실상 규제 정국입니다.”

필명 ‘빠숑’으로 유명한 부동산 시장 전문가인 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 정부가 지난달 발표한 6·27 대출규제에 대해 이렇게 진단하면서 “공급이 막힌 상황에서 '똘똘한 한 채' 수요가 늘어나는 것은 막기 힘든 만큼 서울 등 핵심지는 집값 상승세가 계속될 것으로 보인다"고 내다봤다. 

정부의 초고강도 대출 규제 이후 부동산 시장은 빠르게 위축되고 있다. 고강도 대출 규제로 전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자’가 막힌 데다 다주택자의 진입 장벽이 높아지면서 전반적인 매수심리가 크게 위축된 것으로 풀이된다. 다만 주택 공급 부족이 현실화되는 상황에서 정부의 추가적인 대책 발표가 늦어지고 있고, 기준금리 인하 가능성도 남아있어 집값 상승에 대한 기대감은 여전한 상황이다. 

김학렬 소장은 최근 아주경제신문과 인터뷰에서 현재 부동산 시장에 대해 "이번 규제는 올해 상반기 집값 상승을 견인했던 강남권과 한강벨트 지역을 조준해서 내놓은 대책인데 이들 지역은 사실상 대출 규제 여파가 크지 않은 지역이라 다시 회복할 가능성이 높다"며 "다른 지역의 집값 급등을 막기 위해서는 결국 주택 공급이 신속히 이뤄져야 한다"고 말했다. 

그러면서 일각에서 제기되는 정부의 추가 규제 카드에 대해서는 "규제는 장기적으로 시장 안정 효과를 가져올 수 없다"며 "규제 일변도가 아닌 수요자의 입장에서 시장을 정상적으로 운영할 수 있도록 정부가 제도를 운영해야 한다"고 강조했다. 

다음은 김 소장과의 일문일답. 

-6·27 대출 규제 발표 이후 부동산 시장이 빠르게 식고 있다. 현재 부동산 시장을 어떻게 보고 있는가.
이재명 대통령이 6월 첫째 주에 취임했고, 대출 규제가 나오기까지 한 2~3주가 걸렸는데 이 기간 새 정부 출범, 유동성 증가에 대한 기대감 때문에 서울을 중심으로 거래량이 크게 늘어났다. 특히 다주택자 규제 가능성이 높은 상황에서 '똘똘한 한 채' 수요가 단기간에 확산하면서 강남3구(강남·서초·송파구)와 마포구, 성동구, 동작구, 강동구 등이 집중적으로 오르는 양상이었다. 

이런 상황에서 나온 6·27 대출 규제는 이 지역들의 상승세를 막기 위해 정조준한 대책으로 보인다. 강남3구는 대출 규제 영향이 크지 않지만, 한강벨트 지역들은 기본적으로 대출 원리금 감당이 가능한 수요자들이 상급지 갈아타기를 위해 대출을 받아서 매수하는 지역이라서 타격이 있을 수밖에 없다.

-매매 시장과 달리 전세 등 임대차 시장은 가격 상승세가 계속되고 있는 모습인데.
매매 시장은 수요자들이 실거주를 하고 있다면 다주택 규제를 피하기 위해 주택구입을 안 하거나 상급지 갈아타기를 하는 시장인데 올해 상반기 가격이 너무 빠르게 올랐고, 대출도 막히면서 진입이 어려워졌다. 

반면 전세는 2~4년마다 이사를 다녀야 하는 수요층이 항상 있는 시장이다. 특히 직장이나 자녀 학교 문제로 인해 이사를 가야하는 입장에서는 전세가 사실상 필수적이어서 전세를 선택할 수밖에 없다. 그래서 전세 시장은 매매와 달리 거래량도 늘고 가격도 오르고 있는 상황이다. 통계를 보면 서울은 100주 연속 상승하는 등 꺾이지 않는 모습이다. 

-향후 주택 시장 흐름을 어떻게 예상하는지.
지금은 아파트 중심으로 시장이 움직이고 있고, 세금 규제도 여전해 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 강해질 것으로 보인다. 이에 수요가 많고, 공급이 적은 서울과 같은 지역은 가격이 결국 오를 가능성이 크다.

특히 아파트 공급 지표를 살펴보면 올해 대비 내년 감소하고, 내후년도 쉽지 않다. 그동안에는 서울 진입 수요를 경기, 인천에서 감당했는데 이제는 이 지역들도 공급 부족 문제가 나타나고 있다.

경기, 인천 지역은 재건축, 재개발보다는 신도시 개발이 주요한 공급 대책인데 현재 시장이 좋지 않고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 중견 건설사들도 사업에 나서기 힘들다. 서울은 정비사업 외에는 공급 대책이 없는 상황이라고 봐야 한다. 공사비 인상, 공사기간 지연, 이주비 문제 등이 여전해서 일부 지역을 제외하면 정비사업이 빠르게 이뤄지기는 쉽지 않다. 이처럼 수급 문제가 계속되는 지역들은 가격 상승이 불가피하다. 

-부동산 시장 안정화 위해 어떤 대책이 필요하다고 보는지.
그동안의 사례를 보면 결국 시장 안정을 위해서는 공급 대책이 필수적이다. 노태우 정부 당시 200만가구 공급, 이명박 정부 보금자리 주택 등 대규모 공급이 이뤄질 때 시장이 빠르게 안정되는 모습을 보였다.

다만 공급도 지역별로 다르게 접근할 필요가 있다. 우선 서울은 정비사업 활성화가 시급하다. 재건축초과이익 환수제, 용적률 완화 등을 통해 사업성을 높여야 한다. 경기도와 인천의 경우 1기 신도시 재건축과 3기 신도시 공급 속도를 높이는 것이 우선 과제다.

1기 신도시는 분당이 물량도 많고 사업성이 좋기 때문에 분당 사업이 잘 이뤄지면 다른 지역들도 속도가 붙을 것으로 보인다. 3기 신도시는 분양가 인상과 공사 지연 등 문제가 있는데 더 적극적으로 나서서 공급을 빠르게 할 필요가 있다. 

강한 규제로 '일단 급한 불 끄자'는 방식의 대책은 안된다. 규제는 문제를 해결하는 게 아니라 임시 방편이다. 결국 규제 효과가 상쇄되면 눌려있던 수요가 폭발하면서 가격이 더 빠르게 오르는 '점핑 효과'가 나타나게 된다. 규제 카드를 사용하더라도 공급 신호를 시장에 확실하게 주면서 병행할 필요가 있다.

-부동산 시장 안정화를 위한 정부의 과제는?
부동산 시장은 워낙 예민하기 때문에 정부 발표가 미치는 영향이 매우 크다. 때문에 정부가 확실한 입장을 보일 필요가 있다. 대선 당시 공급을 강조했는데 첫 대책이 대출 규제가 나오게 되면 시장은 혼란에 빠지게 된다. 공급을 한다고 했으면 공급을 해야 한다. 올해 들어 집값이 빠르게 오르면서 국토부 등 정부부처가 투기 억제에 초점을 맞추고 있는 것 같다. 그러나 현재는 과거와 같은 투기 시장이 아니다. 국토부는 부처의 목적이 국토를 효율적으로 개발하는 데 있다. 이를 위해서는 수요자들이 원하는 곳에 주택을 공급하고 광역 교통망을 확충해야 한다. 본연의 임무에 충실할 때 시장이 정상화될 수 있다.