[통계로 보는 부동산] "12억 아파트가 8억에" 초강력 대출 규제에 맥 못추는 전세시장

서울 강남·서초·송파구 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

대출을 강력하게 조인 6·27 대책 이후 부동산 시장이 급격히 식고 있다. 강남3구(서초·강남·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 올해 집값 상승을 견인한 지역은 물론, 서울 대부분 지역의 집값 상승 폭이 크게 줄어들었다. '풍선효과'가 나타나는 듯했던 양천·영등포·강서·구로구 등과 경기 일부 지역도 상승 흐름이 꺾이는 모습이다. 대출 규제 여파로 자금 조달 부담이 커진 수요자들이 매매시장에서 관망세로 돌아선 영향으로 풀이된다.

그러나 매매시장의 침체 여파로 전월세로 수요가 몰리며 임대차 시장은 살얼음판을 걷고 있는 상황이다. 전문가들은 공급 부족이 현실화한 상황에서 시장 불안이 계속될 경우 주거안정은 물론 집값 급등과 같은 부작용이 나타날 수 있는 만큼 대책 마련이 시급하다고 입을 모았다. 

24일 한국부동산원이 발표한 7월 셋째주(21일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트값은 전주 대비 0.16% 올랐다. 25주 연속 상승했으나, 상승 폭은 4주 연속(0.0.40%→0.29%→0.19%→0.16%) 둔화됐다. 정부가 6.27 대출 규제를 발표한 이후 집값 상승률이 갈수록 하락하는 모습이다.

실거래가에서도 시장의 급격한 하락세는 확인된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면  강남구 역삼동 ‘래미안 그레이튼2차’ 전용면적 84㎡(8층)는 지난 4일 30억원에 거래됐다. 지난달 20일 같은 평형대가 33억원에 거래됐는데 1개월도 안돼 3억원이 빠진 것이다.

마포구 ‘상암월드컵파크3단지’ 전용 84㎡은 지난 5월 12억원에 계약이 체결됐는데 이달 1일에원에 손바뀜되며 2개월 만에 두 달 새 4억원이 하락했다. 

거래량도 급감했다. 국토부에 따르면 이달 1일부터 지난 24일까지 서울 아파트 거래량은 1941건으로, 지난달 같은 기간(9201건)보다 7260건 줄었다. 감소율이 79%에 달한다. 

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "정부가 더 강한 규제를 예고한 만큼 매수에 대해 신중하게 고민하는 기간이 늘어나면서 집값의 약보합세는 당분간 이어질 것"이라고 설명했다.

초강력 대출 규제 이후 치솟던 집값은 안정세로 돌아섰으나 임대차 시장은 불안한 모습이다. 대출 규제로 갭투자와 '소유권 이전 조건부 전세대출'이 어려워지면서 전세시장 위축이 현실화하는 모습이다. 

부동산빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 24일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만4177건으로 지난달 27일(2만4855건) 대비 2.8% 줄었다. 반면 같은 기간 월세매물은 2.7% 늘어났다. 

이런 상황에서 전세 수요는 여전히 공급보다 많은 수준이다. KB부동산의 서울 전세수급지수도 7월 둘째 주 기준 전주(143.6)보다 1.3p 오른 145로, 기준점 100 이상의 전세 매물보다 수요가 더 많은 상황이다. 대출규제로 인해 수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 수요자들이 전월세로 이동할 경우 수급 불균형이 더 심해져 전월셋값을 올리는 압력으로 작용할 수 있는 상황이다.

한국부동산원 월간 주택가격 통계를 보면 지난달 서울의 주택 월세 지수는 100.5로 2015년 통계 공개 이후 역대 최고를 기록했다. 2023년 8월 97.0을 기록한 이후 1년 10개월째 상승세다. 이 가운데 아파트의 월세 지수는 100.6, 연립·다세대와 단독·다가구는 각각 100.4로, 역시 최고치를 기록했다.

월세 증가는 궁극적으로 서민들의 주거비 부담 증가와 가계의 가처분 소득 감소로 이어질 수 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “전세대출 규제로 전세 수요가 줄어 가격도 하락할 것으로 생각했으나 오히려 수요자들이 반전세로 옮겨가면서 전세와 월세 모두 상승할 가능성이 커진 상황"이라고 말했다.

이어 "현금이 충분한 경우가 아니면 매매는 물론 전세시장에서도 밀려날 수 있기 때문에 수요자들은 계약갱신이나 매매 전략을 서두를 필요가 있다"며 "정부는 충분한 도심 내 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 대책 마련에 나서야 한다"고 덧붙였다.