[통계로 보는 부동산] 미분양 누적·공사비 상승, 지방부터 '7월 위기설' 공포 확산

중견 건설사 올해만 11곳 법정관리…DSR 규제 강화가 우려 가중

한 공사 현장에서 관계자들이 이동하는 모습. [사진=연합뉴스]

지난 4월 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율 상승과 유동성 경색으로 '4월 위기설'이 돌았던 건설업계가 다시 긴장하고 있다. 중견 건설사의 잇단 법정관리 신청에 이어 미분양 급증, 공사비 인상 등이 겹치고 있기 때문이다. 여기에 7월에 강화되는 대출 규제로 시장이 더 위축될 수 있어 '7월 위기설' 우려가 높아진다.  

5일 업계에 따르면 올해 들어 신동아건설, 삼부토건, 대우조선해양건설, 대흥건설 등 시공능력평가 100위권 이내 건설사를 포함해 11곳이 법정관리를 신청했다. 

높은 부채비율과 누적된 미분양 부담으로 자금난에 시달린 영향으로, 신동아건설과 삼부토건은 자본잠식 늪에 빠졌다. 

준공 후에도 팔리지 않는 악성 미분양이 매월 증가하면서 앞으로도 자금난을 버티지 못하는 지방 중소 건설사가 더욱 늘어날 것으로 우려된다. 국토교통부의 지난 4월 주택통계에 따르면 전국 악성 미분양 주택은 2만6422가구로 전월 대비 5.2%(1305가구) 늘었다. 1년 9개월 연속 증가세다. 4월 악성 미분양 주택 규모는 2013년 8월(2만6453가구) 이후 11년 9개월 만에 최대 수준이다. 특히 악성 미분양은 지방이 2만1897호로 전체의 82.9%가 쏠렸다. 

건설 관련 지표들은 건설업계에 부는 찬바람을 여실히 보여준다. 통계청의 1분기 산업활동동향 등에 따르면 공사 실적을 보여주는 건설기성(불변)은 27조120억 원으로 전년 동기 대비 20.7% 감소했다. IMF 직후인 1998년 3분기(24.2%) 이후 가장 큰 감소다. 민간 분양시장 위축과 공공발주 감소가 겹친 결과로 풀이된다.

공사비 상승도 부담이다. 한국건설기술연구원에 따르면 4월 기준 건설공사비지수는 131.06포인트로, 2020년 대비 30% 이상 올랐다. 

한 건설사 관계자는 "원자재값 상승과 인건비 부담이 동반되며 사업성 자체가 흔들리는 곳도 적지 않을 것"이라며 "연쇄 도산 가능성도 배제할 수 없다는 전망이 나오는 이유"라고 설명했다. 

건설경기 위축은 철강·시멘트 등 후방 산업에도 직격탄이 되고 있다. 동국제강, 현대제철이 일부 생산라인 가동을 중단하며 생산량 조절에 들어갔고, 올해 1분기 시멘트 내수(출하량)도 전년 동기 대비 21.8% 감소했다. 2023년 1분기 이후 하락세를 벗어나지 못했다. 

특히 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계가 '7월 위기설' 우려를 키우고 있다. 스트레스 DSR은 차주의 대출 금리에 가산금리를 더하기 때문에 기존 대출 한도를 낮추는 효과를 낼 수 있다. 당국은 수도권과 지방 간 대출 금리를 차등 적용한다는 방침이지만, 시장에서는 서울 강남권 등은 큰 타격을 받지 않으면서 지방만 위축되는 양극화를 확대할 것으로 전망했다. 가뜩이나 지방 건설 경기가 어려운 상황에서 DSR 3단계 시행 등으로 부동산 시장에 관망세가 확산되면 미분양이 더욱 늘어 유동성 위기가 가속화할 수 있다는 관측에서다. 

한 건설사 관계자는 "대출 규제를 완화하는 조치가 아니기 때문에 거래 위축은 계속될 수밖에 없다"며 "공사 현장의 주변 소상공인까지 어려움을 호소하는 등 지방 경기 전반이 심각한 상황"이라고 말했다.