한신평 "부동산PF리스크 뇌관은 '브리지론'…중소형사 위험 커져"

한국신용평가, 금융업권 부동산 PF 리스크 세미나

증권사, 만기도래 14조원 중 58.4%가 브리지론

"지방 부동산PF 비중 큰 증권사, 미분양 부메랑"

여의도 증권가 [사진=연합뉴스]

​국내 증권사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 만기도래 금액 중 절반 이상이 브리지론으로 집계돼 중소형사들의 익스포저 부담이 가장 큰 것으로 나타났다.

한국신용평가는 3일 열린 '증권사 부동산금융 손실 시나리오테스트-브리지론 위험 부담 수준이 자본적정성 차별화 핵심 요인' 세미나에서 이같이 밝혔다.

김예일 한국신용평가 수석애널리스트는 "금융시장과 부동산 시장은 여전히 불확실성이 높다"며 "부동산 PF는 증권사의 신용도를 결정할 중요한 기준이다"라고 진단했다. 김 수석은 "최근 부동산 시장에서 매매가격 대비 분양가격 메리트가 낮아지고 높은 이자비용 부담으로 전세가격도 빠르게 하락 추세를 보이고 있다”며 "국내 주택 미분양 물량은 2021년 말 이후 급격히 증가해 올해 1월말 기준 7만5000호에 달했다"고 밝혔다.
 
절대적인 규모가 심각하진 않지만 미분양 증가 속도는 가팔라지고 있는 것으로 관측된다. 특히 울산·대구 등 지방과 경기·인천 등 수도권 지역 내 미분양은 여전한 상황이다. 분양 가격만 상승할 뿐, 매매 가격의 메리트는 낮아지고 있다는 진단이다.

그는 “단기적으로 증권사가 직면한 위험요인은 브리지론의 부실화가 될 전망”이라면서 “올 연말까지 만기가 도래하는 금액 약 14조원 중 58.4%가 브리지론이다”라고 집계했다.

발표에 따르면 지난해 하반기 만기가 도래한 상당규모의 브리지론은 본PF로 전환하지 못한 채 3~6개월 연장됐다.

한신평이 신용등급을 부여한 26개 증권사의 부동산 PF 익스포저(노출액)는 총 28조5000억원 규모다. 자기자본 합산 73조1000억원 대비 9조1000억원(39.0%) 수준이며 여전사, 저축은행 등 타업권과 비교했을 때 양적부담은 적은 편이다.

[자료한국신용평가]

자료에 따르면 증권사의 자기자본 대비 부동산PF 익스포저의 양적부담은 평균 44.2%로 나타났다. 대형사의 평균 부담은 35.5%, 중소형사의 평균 부담은 48.8%였다. 

메리츠증권 등 대형사와 다올투자증권과 같은 중소형 사이에서 부동산PF 질적 구성 차이가 극명하게 나타나고 있다. 김 수석은 "브리지론 부담이 큰 중소형사가 상대적으로 부동산PF에 대한 양적 부담이 높은 모습"이라며 "브리지론 부실화 대부분이 지방 현장에서 나타나고 있다"고 진단했다. 
 
이어 "브리지론의 지역별 구성은 대형사와 중소형사 모두 수도권 비중이 높다"면서도 "대형사는 서울, 중소형사는 경기권 비중이 컸다"고 말했다. 

또 "지방에서는 대구·울산·경북 지역의 경우 대형사와 중소형사 모두 10% 내외로 높지 않았다"면서 "입지가 취약한 지방 익스포저 규모가 큰 증권사는 손실위험에 먼저 노출될 우려가 있다"고 말했다.

[자료=한국신용평가]

대형사 자본규모 합산 대비 총 9.0%, 중소형사 자본규모 합산 대비 총 19.6%로 중소형사가 더 취약한 것으로 나타났다.

김 수석은 "증권사 본PF 중 90% 이상이 시공사와 신탁사로부터 책임준공이 확보됐다"면서 "분양형 본PF의 경우 책임준공 신용등급 A급 이상 비중은 대형사 85.9%, 중소형사 78.8%로 양호한 편이다"라고 설명했다.

이어 "중소형사의 경우 비아파트 등 사업유형과 입지가 열악해 분양 성과가 저조할 가능성이 크다"면서 "부동산PF 관련 조정 영업용순자본 비율이 저하된 증권사를 집중 모니터링할 계획"이라고 밝혔다.

중소형 증권사 중 신평사의 모니터링 대상은 하이투자증권, 현대차증권, 한화투자증권, 다올투자증권 등이다. 김 수석은 "하이투자증권과 다올투자증권의 경우 위험 익스포저 감축, 자산매각 및 계열지원을 통한 유동성 보강 등으로 재무안정성을 높이는 노력을 하고 있지만, 부실화 수준 대비 효과가 미미할 경우 부정적인 전망"이라고 말했다. 

다만 현대차증권과 한화투자증권은 극단적인 스트레스 상황까지 가지 않는다면 계열사의 지원으로 신용도 영향은 제한적일 것으로 김 수석은 말했다.