​[2023년 부동산 전망①]"2024년까지 대세 하락장... 내년 침체 국면 속 금리가 최대 변수"

서울 시내 아파트 단지 모습 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

올해 '상고하저' 흐름을 보였던 부동산 시장은 2023년부터 본격적인 대세 하락장에 진입할 것으로 전망된다. 정부가 부동산 시장 하향화 연착륙을 위해 관련 규제를 완화하고 나섰지만 경기침체, 금리인상 등의 파고를 넘기는 쉽지 않을 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

올해보다 5만 가구 이상 늘어나는 내년 공급물량(약 30만 가구)과 아직 부동산 가격이 고점이라는 인식도 실수요자들의 시장 진입을 망설이게 하는 요소다. 이에 집값 반등이 가능한 시점은 2024년 상반기 이후에나 가능할 것으로 예상됐다.
 
28일 아주경제가 국내 부동산 전문가 23명을 대상으로 '2023년 부동산 시장 전망'을 설문조사한 결과, 새해 주택시장 흐름에 대해 전문가의 56.6%는 '상저하저(上低下低,)'를 꼽았다. 상반기는 물론 하반기에도 침체가 지속될 것이라는 의미다.
 
반면 서울과 수도권 등 핵심지역 쏠림 등 지역별로 양극화를 보일 것이라는 의견도 26.2%로 나타났다. 하락장 속에서도 인구유입이 늘고, 수요가 받쳐주는 지역은 급매가 빠르게 소화되면서 차별화 장세가 펼쳐질 것이라는 분석이다. 이어 '상저하고(上低下高)'가 8.6%, '상저하보(상반기 하락, 하반기 보합)'와 '깊은 침체'는 각 4.3%로 나타났다.
 

[사진=아주경제 DB]

주택시장 하락세가 어느 정도 지속될지 묻는 질문에는 1~2년을 꼽은 응답자가 69.6%로 가장 많았다. 응답자의 43.5%는 내년 전반적인 주택 매매값 하락폭을 5%로 예측했다. 세부적으로는 1~3% 소폭 하락과 강보합도 각각 47.8%, 8.6%로 나타나 시장 불확실성은 어느 때보다 클 것으로 예상된다.
 
여경희 부동산R114 수석연구원은 "고금리로 인한 이자부담, 낮은 전세가율에 따른 매매전환 제약, 추가 가격 하락에 대한 우려가 맞물리면서 매수심리가 위축된 상황이기 때문에 당분간 시장 추세 전환은 어려울 것으로 본다"면서 "2023년 상반기 보유세 등 세금회피 물량, 이자 상환에 따른 어려움으로 나온 급매 물량이 많기 때문에 하락폭은 확대될 가능성이 높다"고 분석했다.

금리인상 기조가 내년까지 지속될 것이라는 관측에 따라 임대차 시장의 가격 하방 압력도 심화될 것으로 예측된다. 전문가들 대부분은 내년 전셋값도 3% 이상 하락할 것으로 전망했다. 기존 주택 시장이 침체된 만큼 청약시장 고전도 예상된다. 

새해 주택시장의 가장 큰 변수는 '금리'가 74%(17명)의 지지로 1위로 꼽혔다. 정부의 부동산 정책 방향과 글로벌 경기 및 주택공급물량 등 기타 요소도 각각 13%, 8.7%로 집계됐다. 실수요자들에게는 서울과 수도권 급락 지역을 중심으로 접근하라는 조언도 아끼지 않았다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "금리가 올라가면 전세수요가 월세수요로 빠져 전셋값 하방 압력이 불가피하고, 떨어진 전세가율이 다시 매매값 하락으로 반복되는 악순환이 이어져 부동산 경기가 침체될 수밖에 없다"면서 "금리가 2023년 상반기에 정점을 찍는다면 하반기부터 하락세로 전환될 테니 2024년 상반기까지는 시장 침체기가 지속될 것"이라고 전망했다.  

[2023년 부동산 전망] 설문조사 참여 전문가 23인(가나다순)

△고종완 한국자산관리연구원장 ​△권대중 명지대 부동산학과 교수 ​△권일 부동산인포 리서치팀장 △김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 △김덕례 주택산업연구원 선임연구위원 △김준환 서울디지털대 부동산학과 교수 ​△김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원 ​△김희정 피데스개발 전무 ​△박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 △윤지해 부동산R114 수석연구원 ​△서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수 ​△송승현 도시와경제 대표 △양지영 R&C 연구소장 ​△여경희 부동산R114 수석연구원 △우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 △이은형 대한건설정책연구원 연구위원 △이창동 밸류맵 리서치센터 리더 △임병철 부동산R114 리서치 팀장 △장재현 리얼투데이 리서치 본부장 △최민성 델코리얼티그룹 회장 △최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수 △함영진 직방 빅데이터랩장 △황한솔 경제만랩 리서치연구원