​[이슈분석] 부동산 거래절벽 속 리츠 시장 활기…민간분양 새 모델로 자리잡나

임대료·보증금 수준 관건…'여소야대' 국회 입법 걸림돌

서울 강북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 노원구 아파트 단지의 모습 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

부동산 시장의 거래절벽이 장기화되고 있는 가운데 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 활기를 띄고 있다. 그동안 기업형 부동산에만 한정된다고 생각했던 리츠 회사들이 주택 시장 진출할 움직임을 보이고 있어서다.
 
가파른 금리 인상으로 늘어난 대출 이자 등 외부 요인이 무주택자들이 내 집 마련을 위해 적극 활용할 것으로 예상된다.
 
◆정부 8·16 대책 포함…최소 6년부터 8·10년까지 세 차례 ‘조기 분양’ 허용
 
11일 부동산신탁 업계에 따르면, 정부의 8·16 주택공급 대책 발표 이후 리츠 사업에 대한 문의가 많아졌다.
 

정부는 올 하반기 민간임대특별법을 개정한 뒤, 시범사업 택지를 공모해 임대·분양을 혼합한 민간분양 주택 새 모델을 도입하겠다는 취지로 리츠 사업을 제시했다.
 
이른바 ‘내 집 마련 리츠 주택’으로 분양가의 절반을 입주할 때 보증금으로 선납하고 나머지 절반은 분양 전환 때 감정가로 납부하는 방식이다.
 
입주자의 선택권을 확대하고 리츠 사업자의 사업 여건을 개선하기 위해 임대 거주 6년차, 8년차, 10년차 등 세 번에 걸쳐 조기 분양을 허용할 방침이다. 실수요자 입장에서 그만큼 분양 전환 기회가 많아진다는 점에 긍정적인 평가를 받고 있다.
 
국토교통부 관계자는 “가파른 금리 인상으로 실수요자의 이자 부담이 커지고 있다”면서 “리츠 방식을 활용하면 당장 대출받지 않아도 주택을 구입할 수 있는 구조가 형성된다”고 설명했다.
 
공급 주체는 주택도시기금 등이 출자한 리츠이며, 분양을 선택하지 않으면 임대로 거주한 기간을 청약 가입 기간으로 인정해준다.
 
공급 대상은 무주택 서민으로, 소득 기준은 청년 원가 주택보다는 높게 설정할 계획이다.
 
정부는 우선 시범사업을 추진한 뒤 시장 호응도 등을 파악해 세부 모델을 확정할 예정이다.
 
또한 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 6만 가구 규모의 택지 중 우수 입지를 선별해 도심에 중점적으로 공급한다는 방침이다.
 
정부는 아울러 재개발·재건축 사업의 일반 분양분 전부나 일부를 리츠가 매입해 이 같은 새 모델로 공급하는 방안도 검토하고 있는 것으로 전해졌다.
 
전문가들은 내 집 마련 리츠 주택을 활용하면 부동산 개발 이익을 일부 투자자가 독점하는 부작용을 막고, 무주택자의 주택 매입 부담도 완화할 수 있을 것으로 보고 있다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “일종의 10년 분양전환 공공임대 아파트를 리츠를 활용한 민간버전으로 만들고 분양전환 시기를 자유롭게 ‘옵션화’ 한 것으로, 수요자는 50%만 내고 월세로 거주하다가 목돈이 생기면 6년 시점에 빨리 내 집 마련이 가능한 장점이 있다”면서 “다만 분양전환가가 공공임대처럼 감정가라서 분양전환 시기 분양전환가에 대한 적정성 논란은 여전히 발생할 수 있다”고 말했다.
 
◆과거 정부 임대주택 모델 ‘업그레이드’…공공기금 출자 민간임대 공통점
 
리츠가 공공을 끼고 임대주택을 공급하는 기업형 임대주택 모델을 과거에도 있었다. 리츠는 특수목적법인(SPC)에 토지주, 디벨로퍼(개발사업자), 금융기관 등이 출자하는 방식으로 토지주 비율이 50% 이상이어야 한다.
 
‘누구나집’, ‘뉴스테이(공공지원 민간임대주택)’ 등이 대표적인 예다. 이 가운데 누구나집은 송영길 전 더불어민주당 대표가 대선 당시 제안한 것이다. 이 공약으로 대선 당시 공공임대 리츠 입주자 약 20만명이 이재명 민주당 후보를 지지하기도 했다.
 
다만 국토부는 관건인 임대료 및 보증금 금액 수준과 공급 규모 등을 8·16 대책에서 밝히지는 않았다.
 
뉴스테이는 박근혜 정부가 중산층 세입자 대책으로 도입했다가 문재인 정부에서 폐기했던 제도다.
 
뉴스테이는 민간 건설사가 공공택지를 분양받은 뒤 임대주택을 짓고 임대 의무기간인 8년(추후 10년으로 변경) 뒤 분양 전환하는 것을 주요 골자로 했다. 주택도시기금이 출자해 리츠를 설립 후 민간임대 주택을 만들어 무주택자들에 공급한다는 점에서 ‘내 집 마련 리츠’과 공통점이 있다.
 
하지만 내 집 마련 리츠와 뉴스테이 사이에는 임대의무 기간이 다르기도 하고, 무엇보다 임차인의 우선 분양권 유무에서 차이점이 있다.
 
뉴스테이는 현행법상 공공임대주택과 달리 우선 분양 전환에 관한 규정을 두지 않고 있다. 이로 인해 임대기간이 경과한 후 기존 임차인의 주거 불안이 크다는 지적이 받았다.
 
또한 뉴스테이는 2015년 도입 후 2018년에 입주한 주택이 처음이어서 10년 시기가 도래하지 않아 아직 분양 전환한 사례가 없다. 아직은 본격적으로 입주자와 공급 주체 간의 분쟁이 발생한 지역이 없다는 뜻이다. 그러나 임대 의무기간이 끝나는 시점에 우선 분양권 유무와 분양가격 산정 등의 요소에서 분쟁이 불거질 가능성이 있다.
 
건설사들은 분양 전환 시기가 짧아졌다는 것에 대해 고무적이라고 평가하면서도 손익계산에 분주한 모습이다.
 
가장 큰 걸림돌은 역시 입법 문제다. 국회의 ‘여소야대’ 국면에서 민간임대특별법, 주택법 등이 하반기에는 개정돼야 하기 때문이다. 제1야당인 민주당의 반대의 국회에서 법 개정이 이뤄지지 않을 경우, 대책 추진에 차질을 빚을 수 있다.
 
국교부는 차세대 정보시스템을 구축해 상장 리츠사들을 측면 지원하기로 했다.
 
산하기관인 한국부동산원도 리츠심사부 조직을 지난 6월 ‘1단 1팀’에서 ‘1부 3팀’으로 확대 개편하고 인력을 40% 늘린 것으로 확인됐다. 자본시장연구원에 리츠 심사와 감독 체계 개편 방안 수립을 위한 연구 용역도 발주해놓고 있다.
 
업계에서는 그동안 국토부 리츠 심사가 자주 지연된다고 지적해왔다. 국토부는 리츠업계와 간담회를 통해 투자 활성화를 위한 신규 규제 혁파 방안도 적극 발굴하겠다는 방침이다.
 
한 건설사 관계자는 “대형건설사 입장에서는 월세 수익에 대한 메리트와 건물을 상당 기간 동안 떠안게 된다는 부담 중에 선택할 것으로 보인다”면서 “역설적으로 고금리 시대에 리츠가 각광 받고 있고 있는 것과 동시에 건설사들은 고금리로 인한 사업성을 고려할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.