[늘어나는 부동산 직거래]"하남 아파트, 서울 빌라랑 맞교환 OK?"...부동산 직거래 활황 속 유의사항은?

서울 남산에서 바라본 서울 시내 모습.[사진=유대길 기자 [e-mail]]

"경기 하남시에 있는 전용 59㎡, 방2개, 화장실1개 아파트 5억원에 내놓습니다. 단지 내 최저가로 내놓았지만 매너, 쿨거래시 2000~3000만원 정도 추가로 깎아드릴수 있습니다. 세입자의 전세보증금 3억5000만원 깔려있구요, 전체 20층 중 15층 로얄층 매물입니다. 관리비는 10만원 선이고, 인테리어 상태랑 조망, 뷰, 평면도는 올려드린 사진에 자세하게 나와있습니다. 막힘없는 시티뷰라서 햇빛도 잘들고, 사는 동안 매우 만족스러웠습니다. 서울 강동구쪽 빌라 소유주분과는 조건이 맞으면 맞교환도 가능합니다."(경기도 하남시 신장동 거주, 40대 직장인)
 
서울 집값이 떨어지고, 거래가 얼어붙는 등 부동산에 대한 관심이 예전같지 않은 상황에서도 부동산 직거래에 대한 관심은 높아지고 있다. 온라인 플랫폼의 발달과 함께 스마트한 소비자 증가, 집값에 연동되는 높은 중개수수료에 부담을 느낀 사람들이 부동산을 통한 중개거래 대신 직거래 방식을 선호하고 있기 때문이다.
 
◇100건중 약 13건은 부동산 직거래...최대 50% 가까이 저렴

15일 부동산업계에 따르면 '파직카', '부동산119' 등 온라인 아파트 직거래 플랫폼의 일 평균 방문자는 5000~6000명에 달한다. 일평균 6500명 이상이 방문하는 파직카에 게시된 아파트 직거래 매물은 19만건이 넘는다. 회원수 141만명에 달하는 직거래 사이트인 부동산119 역시 일평균 5000명 이상이 방문하며, 150건 이상의 매물이 등록된다.
 
파직카를 통해 최근 서울의 아파트 직거래에 성공한 30대 직장인 A씨는 "인근 부동산 10여곳에 매물을 올려놨는데도 거래가 안돼 직거래 사이트를 이용하게 됐다"면서 "부산에서 온 매수자와 30분만에 거래를 끝냈고, 중개수수료를 아낄 수 있어서 만족스러웠다"고 말했다.
 
부동산 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 거래하는 방식이다. 과거에는 가족이나 친인척 등 특수 관계에서 세금을 회피하기 위한 증여 수단으로 활용됐지만 최근에는 중개수수료를 아끼려는 사람들이 거래에 직접 나서는 추세다.

이는 수치로도 확인된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 7월 서울 아파트 전체거래 건수는 526건으로, 이 중 직거래는 67건으로 집계됐다. 직거래 비중이 전체거래의 12.73%를 차지한다. 이는 지난달(6월1일~30일) 총 1105건의 서울 아파트 매매거래 중 직거래 계약인 89건, 약 8.05%의 비율과 비교하면 4.68%p 늘어난 수치다.
 
직거래의 가장 큰 장점은 거래 당사자간 가격 흥정, 교환 조건 등만 맞으면 시세보다 저렴한 가격에 구매할 수 있다는 점이다. 실제 서울 강동구 래미안강동팰리스 전용 85㎡은 지난 5월 12억4600만원에 직거래 됐다. 지난 4월 동일 면적이 17억3000만원에 거래됐다는 점을 감안하면 27.98% 하락한 가격이다.
 
서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 84㎡ 역시 지난 6월 16억원에 직거래됐다. 같은 평형대 아파트가 지난달 31억5000만원에 매매된 점을 고려하면 49.21% 저렴한 가격이다. 송파구 잠실동 파크리오 전용 84㎡는 5월 12억6500만원에 직거래됐는데 이는 중개거래가 대비 46.40% 저렴하다. 
 
◇부동산 직거래시 주의사항은?

그러나 주의할 사항도 많다. 세무당국은 거래가액이 시가보다 30% 이상 저렴하면 편법이나 이상거래로 간주한다. 여기서 말하는 시가는 거래일 전 6개월, 후 3개월의 기간중에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액이 있을 때 그 금액을 말한다.

특히 가족 간 거래는 세무당국에서 증여로 판단하면 추가로 증여세를 추징할 수 있다. 특수관계자 간에는 양도세 부당행위 계산 부인 규정이 적용돼 시가의 95%만 벗어나도 시가대로 다시 양도세를 계산한다. 따라서 매매대금 이체영수증 등 실제로 매매가 이뤄졌음을 입증할 수 있는 증거를 마련해야 한다.
 
전문가들은 직거래의 경우 사고 위험성이 큰 만큼 철저한 준비가 필요하다고 당부한다. 우선 계약하는 상대방이 실제 등기부등본 상 진짜 소유자가 맞는지 주민등록증, 주민등록등본 등을 통해 반드시 확인 해야 한다. 대리인일 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하고, 실제 소유주와 전화통화라도해서 본인임을 확인해야 한다.
 
등기부등본을 통해 권리관계를 파악하는 것도 중요하다. 해당 부동산에 가등기나 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정돼 있다면 매매를 신중히 판단해야한다. 만약 가압류나 근저당권이 설정돼 있다면 전세일 경우에는 우선순위에 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.
 
부동산 업계 관계자는 "정보를 접할 수 있는 플랫폼이 늘어나고, 부동산 가격 공시 시스템도 발달하고 있으며, 매칭 조건에 맞는 사람을 찾기도 과거보다 수월해 졌기 때문에 앞으로 부동산 직거래 비중은 계속 늘어날 수 밖에 없는 구조"라면서 "직거래를 염두한다면 거래 대상 부동산의 시세, 권리관계, 계약 법률용어 등을 본인이 철저히 준비해 나중에 혹시 모를 피해에 대비해야 한다"고 말했다.