14년 만에 수익률 하락 멈춘 오피스텔…새해엔 반등할까

 

2007년 이후 줄곧 내리막길을 걸었던 오피스텔 수익률이 14년 만에 하락세를 멈춘 것으로 나타났다.

31일 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 수익률은 4.76%로 집계됐다. 이는 지난해 수익률(4.76%)과 동일하다. 2007년 6.77%를 기록한 이후 처음으로 하락하지 않았다.
 
수도권과 광역시의 임대수익률을 지역별로 보면 △대전(7.03%) △광주(6.65%) △인천(5.56%) △부산(5.05%) △경기(4.71%) △대구(4.70%) △울산(4.58%) △서울(4.43%) 순으로 수익률이 나타났다.
 
서울의 수익률이 가장 낮은 이유는 분양가 혹은 투자금이 가장 높게 형성됐기 때문이다. 드러나는 수익률은 상대적으로 낮지만, 서울의 경우 업무시설이 밀집해 공실 가능성도 낮기 때문에 입지적인 이점과 환금성 등 요소도 고려할 필요가 있다.
 

앞서 2008년 글로벌 금융위기 이후 저금리 시대에 오피스텔은 수익형 상품으로서 전성기를 누릴 것으로 예상됐으나, 당시 대규모 공급이 이어지면서 초과 공급 이슈로 인해 수요자의 주목을 받지 못했다.
 
하지만 최근 오피스텔 시장의 분위기 변화 조짐이 보인다. 수익률이 안정된 상황에서 매매가격은 꾸준히 오름세를 나타내는 등 투자 성과의 전반적인 개선이 기대되기 때문이다.
 
부동산R114 측은 최근 사무실 공실률이 점진적으로 하락하고 있다며 오피스텔 투자에 긍정적일 것이라고 분석했다. 또한 기존 건축규제를 완화해 바닥난방이 가능한 면적을 전용 85㎡에서 전용 120㎡까지 확대했다. 바닥난방이 가능해지면서 아파트 소형면적 수준의 아파텔(아파트+오피스텔) 상품도 소비자에게 각광받고 있는 상황이다.
 
그동안 오피스텔은 소형면적 위주로 공급돼 3~4인 가구의 아파트 대체효과가 미미했는데 중장기적인 분위기 변화가 기대된다. 당장은 주택 공급부족에 따른 1~2인 가구의 틈새 상품 쏠림으로 시장 분위기가 전반적으로 활성화되는 효과도 기대된다.
 
새해부터는 오피스텔 초과 공급 이슈도 사라질 것으로 예상된다. 2022년에는 올해 대비 1만2918실 줄어든 5만1089실이 입주할 예정이다. 또 2023년에는 4만4965실로 물량이 더 감소할 전망이다.
 
여기에 아파트 공급 부족 현상이 쉽게 개선되지 않으면서 오피스텔 매매가격도 상승세를 나타내고 있다. 전국 오피스텔의 3.3㎡당(계약면적 기준) 평균가격이 올해 900만원을 넘어섰고, 최근의 개선세를 고려하면 2022~2023년에는 1000만원을 돌파할 것으로 보인다.
 
오피스텔 주요 단지의 청약 결과도 개선되고 있다. 올해 상반기에는 수도권에서 분양에 나선 단지들 대부분이 청약경쟁률 미달이라는 성적표를 받았으나, 하반기에는 10% 수준만 미분양됐던 것으로 나타났다.
 
또한 오피스텔 분양의 경우 건축법을 적용 받아 분양가 규제에서 자유롭고, 청약통장이 필요 없어 운에 의한 당첨이 가능하며 거주지나 주택소유 여부를 따지지 않는 장점이 있다. 게다가 주택이 아니어서 취득세가 중과되지 않으며 대출 규제도 상대적으로 덜하고 100실 미만 오피스텔의 경우는 전매제한 규제에서도 자유롭다.
 
실제 지난달 과천에서 분양한 '힐스테이트과천청사역'의 경우 15억원 이상의 높은 분양가 수준에도 불구하고 89실 청약에 12만명 이상이 몰렸다. 하반기에 수도권에서 분양한 주요 오피스텔 단지의 평균 청약 경쟁률이 26대1를 기록했다.
 
올해 거래량도 지난해에 비해 크게 늘었다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 10월까지 전국 오피스텔 매매 거래량은 5만9022건으로 지난해 같은 기간(3만5311건)보다 67.1% 늘었다.
 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "주택시장 트렌드인 '똘똘한 한 채'와 '환금성'으로 인해 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로 수요 쏠림이 예상된다"며 "2022년 입주하는 오피스텔 중 이러한 쏠림 현상에 따른 반사이익이 기대되는 신축 단지들을 중심으로 연 5% 수준의 평균 임대수익률과 일정 수준의 가치 상승을 기대하는 전략이 유효해 보인다"고 말했다.
 
다만, 새해에는 대출규제 강화로 인해 오피스텔 거래는 줄어들 것으로 전망된다. 현재 오피스텔은 아파트와 달리 투기과열지구에서도 LTV(담보대출비율)이 70%까지 적용된다. 그러나 내년 1월부터 정부가 오피스텔과 주상복합, 상가 등 비주택 담보대출에도 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하도록 했다. 수요자들의 자금여력이 줄어드는 것이다.

마곡의 한 오피스텔 전문 공인중개업자는 "실거주를 위해 오피스텔을 매매하는 직장인 등은 대출을 최대한으로 받는 경우가 많다"며 "내년 DSR 40%가 적용되면 거래가 줄어들 수 있다"고 말했다.