오피스텔 매매 온기에도 경매 낙찰률 '제자리'…왜?

대출 막힌 실수요자 오피스텔로 눈 돌려…중대형 거래 126% 급증

"경매 감정가는 여전히 고점 인식 커"

서울 영등포구 전경.[사진=유대길 기자 [e-mail]]

올해 초 전국 오피스텔 매매 거래량이 전년 동월 대비 크게 늘었지만 경매 시장은 좀처럼 활기를 되찾지 못하고 있다. 일반 매매는 대출 규제를 피한 실수요가 거래를 끌어올린 반면, 경매는 임대 수익을 노린 투자 수요 중심 시장인 만큼 온도차가 나타났다는 분석이다.

13일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1월 전국 오피스텔 거래량은 3366건으로 전년 동월(2033건) 대비 65.6% 증가했다. 수도권은 2374건, 지방은 992건으로 각각 63.5%, 70.7% 늘었다.

면적별 거래 구조에도 변화가 나타났다. 전용 60~85㎡ 중대형 거래량은 전년 대비 126.8%, 85㎡ 이상 대형은 224.4% 급증했다. 그동안 소형 중심이던 오피스텔 거래 구조에도 일부 변화 조짐이 나타난 셈이다.

거래 증가 배경에는 아파트 대출 규제가 자리하고 있다는 분석이다. 정부가 지난해 10월 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 아파트 대출을 조이자 비주택으로 분류되는 오피스텔로 일부 수요가 이동했다는 것이다.

실제 서울에서는 직주 근접 수요가 몰린 지역에서 거래가 집중됐다. 영등포구(106건), 송파구(93건), 마포구(80건) 등 주요 업무지구 인근에서 매매가 활발했다. 경기에서는 판교테크노밸리가 위치한 성남 분당구가 128건으로 수도권 기초지자체 가운데 가장 많은 거래를 기록했다.

반면 경매 시장 분위기는 여전히 차갑다. 본지가 지지옥션의 수도권 오피스텔 경매 데이터를 분석한 결과 올해 1월 수도권 낙찰률은 22.0%로 전달(25.0%)보다 오히려 하락했다.

낙찰가율도 서울 78.2%, 인천 66.4%, 경기 71.3%로 지난해 말보다 낮은 수준에 머물렀다. 지난해 11월 수도권 낙찰률이 31.0%까지 상승했다가 다시 꺾인 것으로, 매매 거래 증가 흐름이 경매 시장으로 이어지지 않고 있는 모습이다.

두 시장이 엇갈린 흐름을 보이는 데는 구조적 이유가 있다는 분석이다. 경매 물건은 채무불이행 이후 개시결정과 매각까지 통상 1~2년이 걸린다. 현재 경매에 나온 물건 상당수는 금리가 고점이던 2023~2024년 초 부실화된 사례로 최근 시장 흐름을 충분히 반영하지 못한다는 설명이다.

또 경매 물건의 감정가가 고점 시세를 기준으로 책정된 경우가 많아 낙찰가율이 70~80% 수준이라 해도 일반 매매와 가격 차이가 크지 않다. 투자자 입장에서는 리스크를 감수하면서까지 경매에 참여할 유인이 크지 않다는 의미다.

오피스텔 자체의 투자 매력도가 아파트보다 낮다는 점도 경매 침체의 배경으로 꼽힌다. 환금성이 상대적으로 떨어지고 장기 가격 상승 기대도 제한적인 만큼 낙찰 이후 공실이나 임대 수익률 하락 위험을 감수해야 하기 때문이다.

수도권의 한 경매업계 관계자는 “경매 시장이 매매 흐름을 따라 회복되려면 감정가 재조정이나 낙찰가율 추가 하락이 선행돼야 한다는 시각이 많다”고 말했다.