"내집 마련 막차 떠나나"…대출규제에 발동동

대출억제에 실수요자 발동동

집값 하락 요인 안 보여…“저가 소형 아파트라도”

서울 송파구 잠실 롯데월드타워 '서울스카이' 전망대에서 바라본 서울 강남 일대의 모습. [사진=연합뉴스] 

정부의 대출규제 강화에 “내집 마련 막차가 떠난다”는 우려가 커지고 있다. 집값이 치솟은 상황에서 대출까지 막히며 영끌, 빚투가 불가능해지고 있기 때문이다. 더구나 중도금대출과 집단대출은 물론이고 전세대출까지 제한될 가능성이 엿보이며, 무주택 실수요자들의 불안감은 날로 커지고 있다. 비교적 저렴한 서울 소형 주택으로 매수세가 몰리는 등 막바지 내집 마련에 열을 올리는 양상이다.

9일 관련 업계에 따르면 최근 수색9구역(DMC SK뷰)은 집단대출에 어려움을 겪고 있다.

입주를 앞둔 A씨는 “애초 은행 6곳에서 집단대출을 해주기로 했는데 지금은 2곳만 가능한 것으로 알고 있다”며 “중도금 대출은 이율이 2% 수준이었는데 집단대출은 4%를 부른다”고 토로했다. 이어 “정부의 안하무인격 대출 제한에 실수요자만 피해를 보고 있다”고 한숨을 쉬었다.
 

대출억제에 실수요자 발동동

정부의 대출억제 기조에 따라 시중은행들이 부동산 관련 대출 한도를 줄이거나 신규 대출을 중단하면서 실수요자들이 발을 동동 구르고 있다.

무엇보다 입주를 얼마 앞두고 집단대출이 막힌 입주예정자들의 당혹감이 가장 크다. 중도금과 잔금을 내지 못하면 아파트 계약이 취소되는데 대출억제 기조에 한순간 집을 날릴 위기에 처해서다.

실제 하남 감일 스윗시티 B3블록 입주예정자들은 ‘정부가 얼마 전부터 주택담보대출과 신용대출 등을 조이기 시작하면서 국민은행이 입주 한 달을 남겨두고 대출 기준을 기존 감정가액의 40%에서 분양가액의 40%로 변경해 집단대출을 막고 있다’며 호소문을 발표했다. 이어 ‘정부의 대출한도 축소로 적게는 1억원에서 많게는 2억원에 가까운 돈을 한 달 만에 구해야 하는 상황인데, 서민들이 한 달 만에 1억~2억원을 어떻게 구하라는 것이냐’라며 어려움을 토로했다.

또한 2019년 청약을 진행한 경기도 광주시의 한 공동주택 청약 당첨자들은 최근 기업은행 등 여러 은행으로부터 ‘잔금 대출이 불가하다’는 통보를 받은 것으로 확인됐다.

실제 연내 입주를 앞둔 약 5만6600가구의 '입주대란'이 우려되고 있다. 국회 정무위원회 소속 국민의힘 유의동 의원이 4개 시중은행(신한·KB국민·우리·하나은행)과 한국토지주택공사(LH)에서 받은 자료에 따르면 올해 10∼12월 시중은행의 중도금 대출 만기가 도래하는 사업장은 5만3023가구(취급액 5조7270억원), LH의 공공분양주택 입주 물량은 3569가구에 이른다.

중도금대출은 통상 입주 시기에 잔금까지 포함해 새로운 주택담보대출(주담대)로 갈아타는 점을 감안했을 때 약 3조원의 신규 대출이 필요할 것으로 추정되는데, 정부의 대출억제 기조로 인해 대출이 쉽지 않을 것이란 전망이 많다.

특히 공공주택 분양은 신혼부부, 생애최초, 노부모, 다자녀 등이 중소형 아파트를 공급받고 있으며, 이들 중에는 경제적 취약계층이 많아 대출이 막힌다면 입주에 더 큰 어려움을 겪을 것이라는 우려가 나온다.

입주자 모집공고 단계부터 중도금 대출 불가를 안내하는 일이 빈번해지면서 청약 당첨의 꿈을 접는 이들도 늘고 있다.

지난달 1순위 청약을 받은 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트의 시행사는 입주자 모집공고를 통해 분양물량 전체에 대해 중도금 불가 방침을 안내했다. LH는 파주운정3지구 A17블록과 시흥장현 A3블록, 인천검단 AA13-1블록 등 공공분양 단지의 입주자 모집공고를 내면서 중도금 대출이 불투명하다고 밝히기도 했다.

더구나 이번 국감에서 각 부처 수장들이 대출 규제를 언급하면서 추가 대출규제도 예고되고 있다. 노형욱 국토교통부 장관은 “거시적으로 보면 가계부채가 위험 수준에 달했다는 인식이 있어서 관리를 타이트하게 해야 한다”며 “실수요자의 어려움이 있는데 (규제와 함께 실수요자 보호를) 동시에 할 수 있는 방안을 고민 중”이라고 말했다.

고승범 금융위원장은 “지금 가계부채가 늘어나는 것의 대부분이 실수요자 대출”이라며 "실수요자 대출도 가능한 한 상환능력범위 내에서 종합적으로 관리돼야 한다"고 밝혔다.
 

집값 하락 요인 안 보여…“저가 소형 아파트라도”

대출이 막히면서 전용면적 60㎡ 이하의 저가 소형 아파트로 매수세가 몰리고 있다.

KB국민은행 월간 주택매매가격 시계열 통계에 따르면 지난달 전국 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트값은 평균 3억3033만원으로, 전달(3억2173만원) 대비 2.67% 급등했다. 올해 들어 9개월 동안 누적 상승률은 20.0%에 달한다. 이는 같은 기간 대형(전용 135㎡ 초과)·중대형(전용 102㎡ 초과∼135㎡ 이하)·중형(85㎡ 초과∼102㎡ 이하)·중소형(60㎡ 초과∼85㎡ 이하) 아파트값 상승률을 모두 웃도는 수치다.

서울은 지난달 소형 아파트값이 2.34% 상승하며 평균 매매 가격이 8억4599만원에 달했다. 중형(1.91%), 대형·중소형(1.73%), 중대형(1.51%) 아파트를 제치고 유일하게 2%대를 기록했다. 강남권 소형 아파트의 평균 매매가는 지난 8월 9억8916만원에서 지난달 10억1132만원으로 올라 10억원을 처음 넘어섰다.

최근 금융권에서 대출 가능한 금액도 줄이다 보니 면적이 작고 상대적으로 저렴한 소형 주택을 매입하는 경향이 두드러지는 것이다.

올해 1∼8월 서울 아파트 전용면적 40㎡ 이하 매입 비중은 12.2%로, 이는 관련 통계가 집계된 2006년 이후 역대 최고치(1∼8월 기준)다. 

집값이 하락할 요인도 보이지 않아 무주택자들의 부담은 더욱 커질 전망이다. 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주(4일 기준) 수도권(서울·경기·인천)의 아파트 매맷값은 지난주에 이어 0.34% 오르는 등 꾸준히 상승세를 나타내고 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “주간 단위로 0.1% 이상의 상승폭은 굉장히 높은 수준”이라며 “현 정부는 물론이고 차기 정부도 공급에 방점을 찍을 것이기 때문에 단기간 개발 이슈가 불거질 수밖에 없다”고 말했다. 이어 “내년에도 호재성 요인들이 많고, 실제 공급까지는 오랜 시간이 걸리기 때문에 추세 변화 요인이 보이지 않는다”고 덧붙였다.

대출을 이용한 내집 마련도 어려워질 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난 7월에 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용된 데 이어 앞으로 대출규제가 강화될 가능성이 열려 있다”며 “이달에 한국은행 금통위가 예정되는 등 금리인상 리스크 가능성이 열려 있고 여신한도 축소 움직임으로 인해 공격적으로 레버리지를 일으켜서 주택을 구매하는 것은 제한적일 것”이라고 내다봤다.