[서울 위협하는 판교] 5년째 0%대 공실률…여의도와 어깨 나란히

공급 뛰어넘는 수요…판교 A급 오피스 임대료는 여의도 웃돌아

판교역 1번 출구 일대 모습 [사진=아주경제DB]

판교권역 오피스 시장이 서울 주요 업무지구를 위협하고 있다. 임대료는 이미 여의도 수준까지 올라왔고, 공급물량은 수요를 따라잡지 못해 가격이 더 오를 수 있다는 의견이 지배적이다.

글로벌 부동산 서비스 회사인 JLL코리아가 최근 발행한 '2021년 판교 오피스 시장 보고서'에 따르면 올 2분기 판교권역의 공실률은 0%를 기록했다. 2017년 이후 5년째 0%대다.

2분기 여의도권역(YBD) 공실률이 17.4%, 광화문·을지로 등 도심권역(CBD)이 12.2%에 달하는 것과 대조적이다. 강남권역(GBD)도 공실률은 8.6% 수준이다.

판교의 독보적인 '공실률 제로' 현상은 판교테크노밸리의 가파른 성장세와 공급을 뛰어넘는 수요 때문으로 분석된다. 판교에는 네이버·카카오·넥슨 등 국내 최대 규모의 IT기업이 자리잡고 있는데, 최근 사세를 불리면서 준공도 되기 전에 오피스 건물을 '입도선매'하고 있다.

조만간 공급되는 알파돔시티 6-1블록은 준공 전 카카오가 이미 선점했고, 알파돔 6-2블록도 네이버가 80%를 선임차했다. 판교권역에 얼마 남지 않은 대형 용지인 성남시청 임시 주차장마저 엔씨소프트에 매각돼 사옥 등으로 활용될 예정이다.

판교는 제1테크노밸리 10년 전매제한 때문에 판교역 인근 중심상업지구에서만 일부 거래가 가능할 정도로 공급이 제한적이다. 지난해를 기점으로 전매제한은 풀렸지만, 이마저도 매물로 나올지는 미지수다.

이 때문에 임대료도 꾸준히 오르고 있다. 올 2분기 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 약 7만3100원으로 나타났다. 이는 지난해 3분기(6만2900원)보다 16.2% 오른 것으로, 여의도권역(7만6623원)에 버금가는 수준이다.

일부 A급 오피스의 실질 임대료는 이미 여의도 프라임급 오피스의 평균 임대료를 웃돌고 있다.

공급 부족에 임대인 우위 시장이 되면서 1년 중 한두 달, 길게는 6개월까지 무상으로 오피스를 임대해주는 '렌트프리(rent-free)'나 신규 계약을 하면서 임차인의 인테리어 비용을 지원하는 '테넌트 임프루브먼트(Tenant Improvement)'도 찾아볼 수 없다. 

JLL 관계자는 "현재 판교의 높은 매매가격과 견고한 수요를 고려하면 앞으로도 임대료는 계속 상승할 것"이라며 "향후 10년간 순차적으로 매각 가능한 오피스가 시장에 나오고, 2030년 업종제한도 풀리는 만큼 판교 오피스 가치는 더 상승할 전망"이라고 말했다.