19일부터 분상제 지역 최대 5년 실거주해야…재초환 부담은 완화

｢주택법 시행령｣·｢재건축이익환수법 시행령｣ 개정안 국무회의 통과

[사진=연합뉴스]​

19일부터 수도권 분양가상한제 적용 단지는 당첨 시 최대 5년의 실거주 의무가 생긴다. 또 재건축부담금의 개시시점 주택가액을 조정해 조합원이 부담하는 초과이익 환수금액이 줄어든다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '주택법 시행령' 개정안과 '재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령' 개정안이 16일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 이 개정안은 대통령 재가를 거쳐 19일부터 시행될 예정이다.

수도권 내 분양가 상한제 적용 단지 중 공공택지는 분양가가 주변 시세 대비 80% 미만일 경우 5년, 80% 이상∼100% 미만일 경우 3년의 거주 의무 기간이 부여된다. 민간택지에 공급되는 주택은 분양가가 인근 시세의 80% 미만은 3년, 80% 이상∼100% 미만은 2년 동안 실거주 해야 한다.

실거주 의무기간 부과는 공공택지에 들어서는 공공분양 아파트에만 적용됐지만 이번에 공공택지 민간분양은 물론 민간택지 공급 아파트까지 확대됐다. 전월세 세입자의 보증금으로 잔금을 치르는 것이 불가능해지면서 사실상 '전월세 금지법'으로 불린다.

행복도시 이전기관 종사자에게 특별공급하는 주택의 전매제한도 강화된다. 전매에 따른 시세차익을 차단하고 실수요자 위주로 공급하기 위해 해당 주택의 전매제한기간을 투기과열지구는 5년에서 8년으로, 투기과열지구 외의 지역은 3년에서 5년으로 강화했다.

재건축부담금 산정 방식이 바뀌면서 재건축 초과이익 환수 부담도 줄어들 것으로 보인다.

재건축 초과이익 환수제는 개시시점(추진위원회 승인일)과 종료시점(준공인가일) 사이의 주택가액에서 단지가 속한 지역의 평균 가격 상승분과 개발비용을 빼고 남은 금액이 3000만원 이상인 경우 부담금을 부과한다.

이때 주택가격은 공시가격을 근거로 책정하는데 개시시점과 종료시점의 공시가격 현실화율이 달라 개시시점에 공시가격 반영률이 낮은 경우 차액이 커져 부담금이 높게 나왔다.

이 문제를 해소하기 위해 종료시점 공시율을 개시시점 주택가액 산정시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을 수정했다.

이에 따라 강남권과 서울 주요지역 재건축 단지들의 초과이익환수 부담이 줄어들 전망이다. 특히 공시가격 반영률이 낮았던 시기에 재건축 추진위원회를 설립한 강남 은마아파트, 잠실 주공5단지 등이 영향을 받을 것으로 예상된다.