재건축 예정 단지도 용적률 700% '역세권 고밀개발' 적용한다

김재환 기자입력 : 2021-01-21 06:00
중랑천 등 고층 건물 올려도 환경간섭 적은 지역 유력 한강 고밀개발 운명은 4월 보궐선거 '35층 룰' 향방에
정부가 재건축 예정 단지도 용적률을 최대 700%까지 적용하는 '역세권 고밀개발' 대상에 포함할 방침이다. 지나친 과밀화 부작용을 우려해 소규모 부지만 골라서 높게 개발하려고 했던 기존 계획에서 선회한 셈이다.

유력한 고밀개발 후보로는 한강변과 중랑천, 홍제천 등과 같이 고층 건물을 올려도 주변 일조권을 침해하지 않으면서 교통이 편리한 지역이 꼽혔다. 대표적으로 아직 정비사업 구상안이 확정되지 않은 상계·창동주공 아파트와 성산시영 등이다.

다만, 한강 인근 아파트의 운명은 오는 4월 예정된 보궐선거에 달린 것으로 보인다. 서울시장 후보로 출마한 우상호 의원 등이 박원순 전 시장이 고집했던 ‘최고 35층 제한’ 룰을 깨겠다고 공언한 상황이기 때문이다.
 

서울 노원구 월계역에서 바라본 중랑천변 전경.[사진 = 김재환 기자]

20일 국토교통부와 서울시 관계자 발언을 종합하면, 정부는 복합용도 지구단위계획을 아파트 단지가 있는 일반주거지역에도 적용한다.

국토부 관계자는 “용적률 200% 이하인 곳이 아직 많기에 (일반 아파트도) 당연히 (고밀개발 대상에) 포함될 수 있다”며 “다만, 공공재건축에 동의하는 등 상세한 조건은 서울시 구상을 봐야 한다”고 설명했다.

서울시는 오는 4월경 역세권 고밀개발 범위와 개발방식, 대상 등을 구체화하고 앞으로 늘어날 공급량을 추산해서 발표할 방침이다.

복합용도 지구단위계획으로 지정되면 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하고, 용적률을 최대 700%까지 완화할 수 있다.

기존에는 최대 용적률을 400~500%까지 인정했고, 동 수가 많아 주변 단지 내·외부 일조권을 크게 침해하는 아파트 단지의 경우 한강변 기준 최대 300%까지 적용됐다.

역세권 고밀개발 계획을 처음 밝혔던 지난해 8월만 해도 국토부 관계자는 “일반적으로 생각하는 재건축 단지는 역세권 고밀개발 대상지가 될 수는 없다”고 선을 그은 바 있다.

용적률 250%에 최고 35층으로 지은 래미안 블레스티지를 예로 들면 동 간 거리를 똑같이 두고 용적률만 500%로 올렸을 때 최고 70층짜리 건물 23개동이 들어서는 꼴이기 때문이다.

70층 아파트 높이는 한 층을 대략 3m로 잡았을 때 210m에 달한다. 63빌딩(250m)과 유사한 건물이 수십 채 들어서는 셈이다.
 

용적률 944%로 지어진 부산 해운대구 엘씨티(LCT) 전망대에서 바라본 전경. 주변 아파트들이 그늘에 가려져 있다.[사진 = 김재환 기자] =

전문가들은 향후 역세권 고밀개발 대상지로 지정될 가능성이 큰 곳으로는 한강변과 중랑·홍제천 인근에 있는 준공 30년차 이상 아파트 단지를 꼽았다.

대표적으로 △창동주공 17~19단지 △상계주공 2~3단지 △성산시영 △반포주공 △신반포 2차 △한강대우 △이촌동 우성아파트 △압구정 신현대 등이다.

주변 환경 간섭이 적은 주거지의 용적률을 대폭 높여서 주택공급량을 늘리되, 일부 부지를 떼어 일자리를 함께 공급하는 등 ‘베드타운’화를 막을 수 있다는 구상도 나온다.

재건축 개발이익을 임대주택을 늘리는 데 집중하지 않고 4차 산업혁명 기반 스타트업 등을 대상으로 저렴한 사무실을 공급하기 위해 사용하면 입주민 반대도 최소화할 수 있다는 얘기다.

김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “주택공급량만 늘리면 다 해결되는 게 아니고 결국 교통을 비롯한 상·하수도 인프라와 일자리가 핵심”이라고 강조했다.

이어 “서울의 땅값으로는 이제 공업지에 공장이 들어와서 이윤을 얻기 힘든 상황”이라며 “복합개발해서 주거지와 신산업 기업을 함께 유치하는 직·주 융합형 공급이 필요하다”고 말했다.

A 대형 건설사 정비사업팀장은 “아무리 역세권이어도 도심 한복판에 있는 아파트를 한 채도 아니고 단지 규모로 고밀개발할 수는 없다”며 “큰 강이나 하천 인근 아파트가 유력하다”고 설명했다.

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