변창흠 500m 역세권 구상에 서울시 '난색'

"현행 유지해도 시가지 면적 24~34%가 역세권"

"백년대계 그리는 도시관리 측면서 부적절하다"

인구과밀 지적한 '제4차 수도권정비계획'과 배치

변창흠 국토교통부 장관 [사진=연합뉴스]

변창흠 신임 국토교통부 장관은 취임 일성으로 역세권 범위 확대, 고밀 개발 등을 강조하고 있지만, 핵심 공급 대상지인 서울시 측은 이 같은 구상에 대해 난색을 표하고 있다.

변 장관은 서울지역 역세권 범위를 현행 250m에서 500m까지 늘리겠다고 했는데, 이는 도시의 지속 가능성을 고려하지 않은 난개발 구상이란 지적이다.

현행 250m를 유지하더라도 서울시 시가화 면적의 24%가량이 대상지로 적지 않은 수준이라는 게 서울시 핵심 관계자들의 입장이다. 서울시는 이미 '역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례' 개정을 통해 일부 사업(역세권 청년주택)에 대해서는 350m를 적용하고 있다.

역세권 확대 구상은 국토부가 지난달 말 발표한 '제4차 수도권정비계획'과도 정면 배치되는 내용이어서 모순이라는 지적도 나온다. 해당 계획안에서 정부는 수도권 인구 밀도가 심각한 수준임을 지적하며 과밀화를 방지해야 한다고 강조했다. 수도권 정비계획은 20년 주기로 세워진다. 이번 계획안은 2040년까지 수도권 지역개발의 밑그림이 되는 내용이다.

서울시 도시계획과 관계자는 "승강장으로부터 250m는 상당한 면적이다"며 "500m까지 늘리면 시가지 면적의 과반이다. 서울 대부분 지역이 역세권이 되는 셈"이라고 했다.

주택공급과 관계자 역시 "500m는 서울시에 미치는 범위가 너무 크다. 역세권이 아닌 범위가 없어진다. 1~9호선에 경전철까지 있는데 전부 500m씩 그려보면 바로 알 것"이라며 "주택공급이 시급한 것은 알지만, 도시관리 측면에서는 향후 100년을 내다볼 수밖에 없다"고 토로했다.

서울시에 따르면 시가지 면적은 자연녹지를 제외하고 370㎢ 정도다. 역세권 범위를 250m로 하면 90㎢(24.3%), 350m로 하면 126㎢(34.1%), 500m로 하면 180㎢(48.6%)가 대상지다.

한 관계자는 "도시계획국이 가지고 있는 원칙은 승강장으로부터 250m다. 서울연구원과 함께 역세권 집값, 땅값, 밀도 등을 조사 후 역세권 범위를 어떻게 설정할지 연구한 결과 250m가 가장 적정하다고 결론이 났다"며 "500m까지 넓히자는 건 난개발하자는 얘기"라고 지적했다.

역세권 범위 확장뿐 아니라 밀도 상향 구상 역시 비현실적이라는 지적이다. 변 장관은 역세권의 밀도를 현재 160% 수준에서 300%까지 끌어올린다는 구상이지만, 이는 민간 토지주들의 전향적 태도 없이는 불가능하다. 토지 수용 땐 사유재산 침해 문제도 불거질 수 있다.

한 관계자는 "역세권은 대부분 3종(일반주거지역) 이상이어서 지금도 용적률을 300%까지 올릴 수 있다. 건물주들이 저밀로 유지하고 있을 뿐"이라며 "못하는 게 아니라 안하고 있다는 얘기"라고 했다.

이 관계자에 따르면 역세권 건물주들은 현상유지를 하려는 경향이 강하다. 대부분 노인인 데다, 소유한 땅의 입지가 워낙 좋다보니 구태여 새로운 시도를 할 이유가 없는 것이다. 역세권 필지는 대부분 작고 비정형이기 때문에 묶어서 공동개발 해야만 의의가 있는데, 이 과정 자체를 번거롭게 여기는 건물주들이 대부분이다.

한 관계자는 "도시정비형 재개발사업(도시환경정비사업) 등으로 강하게 밀어붙이면 가능하겠지만, (토지를) 수용하는 방식이라 사유재산 침해 문제가 불거질 수 있다"며 "역세권 대규모 공급은 한계가 있다는 생각"이라고 했다.

다만 일각에서는 500m까지는 아니더라도 일부 추가적 완화는 필요하다는 지적이 나온다.

서울주택도시공사(SH) 관계자는 "역세권 활성화사업의 경우 1단계보다 2단계 사업지가 줄어들 것으로 본다. 현실적으로 가능한 대상지를 찾다보니 제한이 있다"며 "취지가 취지인 만큼 범위를 청년주택과 같이 350m 수준으로 완화해야 적절하다고 본다. 조례 개정이 선행돼야 한다"고 지적했다.

역세권 활성화사업은 '역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례'에 따라 추진된다. 조례는 역세권 범위를 250m로 정의하고 있다.