빈 호텔을 주택으로...숙박업계·주택정책 대안 되려면

"정책과 현실 괴리, 수익성 고려한 인센티브 나와야"

호텔부지를 복합개발하고 호텔건물을 주거형으로 리모델링하는 사례가 늘면서 기대와 우려가 동시에 나온다.

코로나19로 숙박수요가 줄어든 데 따라 대안이 필요한 개발자와 주택 공급을 늘려야 하는 정부 방향이 맞물리며 당장은 임대주택 공급 확대 효과가 나타나겠지만, 개발자 입장에서는 수익률이 보장되지 않으면 사업의 지속성을 담보할 수 없다.

코로나19가 진정돼 여행 수요가 회복되면 도심 호텔 부족 문제가 부상할 수 있다는 점도 지적된다. 임대기간이 끝난 뒤 분양 시 관련 법이 달라진다는 점도 혼란을 부추길 수 있다.
 
​부동산 디벨로퍼 MDM 관계자는 23일 "민간 입장에서 수요가 있는 곳에 상품을 공급하는 것은 당연하다. 호텔을 주거용으로 바꿔 낮은 임대료로 빌려준다는 발상은 1·2인 가구에 분명 소구하는 바가 있을 것"이라면서도 "사업이 활성화되려면 지금보다 파격적인 인센티브가 필요하다"고 강조했다.

또 다른 디벨로퍼 신영 관계자도 "정부가 직접 매입하거나 민간의 참여를 유도해 임대주택을 늘린다는 구상은 늘어나는 1·2인 가구에 적합한 대응"이라며 "우리는 재개발·재건축사업을 하지 않는 대신 이미 자체적으로 임대사업을 하고 있고 계속 늘려갈 계획이라 정부 정책이 반갑게 느껴진다"고 했다.

다만 "정책이 현실의 벽에 부딪히는 경우가 많다는 것은 분명한 문제"라며 "2010년 코레일 유휴부지를 빌려 30년 장기임대주택을 공급하는 사업을 시작했는데 인·허가 등 벽에 막혀 이제야 임차인을 받는다"고 덧붙였다.

호텔을 주거용으로 전환하기 위해선 기존 건축법이 아니라 주택법 등 관련 법을 반영해야 하는데, 이 과정이 여의치 않다는 지적이다.

정부는 이 같은 지적을 받아들여 8·4대책과 11·19대책을 통해 인센티브를 부여했지만 아직까지는 미진하다는 목소리가 높다.

8·4대책에 따르면 주택 외 시설을 원룸형 주택으로 용도변경해 공공지원 민간임대로 공급하는 경우 시설의 배치, 주택의 구조·설비, 부대·복리시설 기준 등에 있어 특례를 적용받을 수 있다.

아울러 가구별 전용면적이 30㎡ 미만이고, 자동차 미소유자에게 공급하는 경우에는 용도변경 전 '주차장법'에 따른 부설주차장 설치기준을 적용받는다.

11·19대책에 따르면 주거용 용적률보다 기존 용적률이 높은 건물도 활용할 수 있다. 현재는 기존 용적률이 주거용 용적률보다 높은 경우 주거용 전환 시 초과 용적률만큼 철거해야 한다.
 

'주택건설기준 등에 관한 규정' 일부개정안[사진 = 국토교통부]

수익성 확보도 난제다. 대부분의 민간업체는 호텔을 주거용으로 전환한 후 최장 10년의 의무 임대기간이 지나면 분양을 통해 수익을 확보하고자 하는데, 이를 위해선 기존에 부여받은 특례를 모두 뱉어내고 주택법에 맞게 구색을 갖춰야 한다.

국토교통부 주택정비과 관계자는 "사업자가 임대주택을 분양전환한 사례는 아직 없는데, 만약 나온다면 기존에 받은 혜택은 돌려내야 한다"며 "차(車)가 없는 이에게만 분양한다고 할 수는 없는 노릇"이라고 했다.

이를 원치 않으면 계속 임대하거나 LH 등에 매각해야 하는데, 둘 다 수익성 차원에서 고려할 만한 대안은 아니다. LH는 시세가 아니라 호당 매입단가를 기준으로 매입하는데, 올해 기준으로 공공 리모델링 매입임대주택의 호당 매입단가는 1억5000만원 수준이다.

신영 관계자는 "우리가 진행한 사업은 부지를 렌트해 전대하는 형식이라 30년 장기임대임에도 수익이 확보됐지만, 보유한 땅에 장기임대를 하는 것은 수익성 차원에서 문제가 있을 수 있다"고 했다.

그러면서 "사실 임대사업은 일본처럼 최소 5000가구~1만 가구 정도는 공급해야 수익을 본다"며 "우린 기껏해야 몇백 가구를 공급하는 수준으로, 현재로써는 향후 5~10년을 내다보는 '투자' 개념으로 접근할 수밖에 없다"고도 했다.

MDM 관계자는 "민간업체 처지에서는 장기임대 후 분양전환 때 가격 측면에서도 불확실성이 많다고 느낀다"고 했다.

곡절 끝에 호텔을 주거용으로 전환한다 해도, 주위 환경이 주거에 적합하지 않다는 지적이 있다. 호텔은 통상 상업지역에 위치하는데, 이런 곳에는 위락시설이 들어서 있는 경우가 많다. 국토부 주택정비과 관계자는 "기금을 들여 하는 사업인 만큼, 입지 선정 때 그런 부분(주변 환경)도 고려할 것"이라고 했다.