[코로나19발 도시탈출] ②텅 비는 도심...상업용 부동산 위기감

[사진=로이터·연합뉴스]

코로나19 팬데믹 속에 도심은 비어가고 있다. 도시를 채우는 사무용 빌딩, 호텔, 쇼핑몰이 텅텅 비면서 상업용 부동산 시장이 위기감에 휩싸였다.

재택근무 확산으로 근로자들은 도심 사무실로 출근하는 대신 집에서 일하고 소비자들은 도심 쇼핑몰을 찾는 대신 집에서 온라인으로 필요한 물건을 주문한다. 사회적 거리두기가 장기화하면서 사람들은 관광을 떠나는 대신 집 주변에 머물고 있다.

미국 최고 번화가 맨해튼의 풍경도 달라졌다. 봉쇄령이 풀린 지 두 달이 지났지만 직장인관 관광객, 쇼핑객을 잃은 맨해튼의 모습을 썰렁하기만 하다고 블룸버그는 최근 전했다.

150년 넘게 영업을 이어온 시카고의 팔머하우스 힐튼호텔의 경우 4월 28일부터 장기 거주자가 있는 1실을 제외한 1640개 객실을 전부 닫는 초유의 사태를 맞았다. 미국 명품 백화점 니만마커스, 의류업체 제이크루와 브룩스브라더스, 중저가 백화점 체인 JC페니 등은 잇따라 파산보호를 신청했다.

파이낸셜타임스(FT)는 숙박업과 소매업에서 발생하는 위기의 심각성뿐 아니라 도시 상업용 부동산 전반이 큰 압박에 시달리고 있음을 보여주는 것이라고 해석했다.

글로벌 부동산컨설팅회사 쿠시맨앤드웨이크필드는 미국의 오피스 공실률은 지난해 13%에서 2022년 중반 18%까지 꾸준히 상승한 뒤 2022년 하반기부터 차츰 회복을 시작할 것이라고 내다봤다.

1조4000억달러 규모의 상업용부동산 저당증권(CMBS) 시장까지 위태로울 수 있다는 지적도 나온다. CMBS란 업무용 빌딩이나 상가, 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출 채권을 기초자산으로 발행하는 증권을 말한다.

데이터제공업체 트렉에 따르면 8월 말 기준 미국 내 CMBS에 묶인 호텔 대출 가운데 4분의 1일 30일 이상 연체됐다. 소매 대출의 연체율도 15%에 달했다. 이는 2010년 이후 최고 수준이다.

무디스인베스터스는 미국 내 CMBS 가운데 543억달러 이상이 지불 연체로 인해 대출 구조조정 전문가의 손으로 넘어갔다고 집계했다. 코로나19 팬데믹이 시작한 이후 320% 증가한 수치다.

대출 구조조정 전문가에게 넘어간 대출은 조정이나 압류로 이어질 수 있으며 경기 침체가 오래되면 그 비율도 증가할 공산이 크다. 채권 보유자들의 손실도 불가피하다.

웰스파고의 리 오버바이 애널리스트는 "코로나19가 부동산과 CMBS 시장을 송두리째 뒤흔들 것으로 예측한 사람은 없었을 것이다"라며 위기감을 설명했다.