3기 신도시 상가비중 확 줄인다…"언택트 시대 공실 대응"

상황에 따라 주택공급도 가능한 복합용지 개념 도입

상가 모니터링 시스템도 고도화

지구단위계획 수립 중인 왕숙지구에 시뮬레이션

고양 창릉·부천 대장·남양주 왕숙 등 3기 신도시부터 상가 비중이 대폭 줄어들 전망이다. 언택트(Untact·비대면) 경제가 본격화하면서 위례·세종시 등 신도시에서 상가 공실 문제가 심화하자 정부가 상가 비중을 줄일 수 있는 방안 마련에 본격적으로 나섰다.  

22일 국토교통부와 LH 등에 따르면 정부는 3기 신도시부터 수급상황에 따라 상업용지에 주택이나 업무시설(오피스)을 지을 수 있는 복합용지 개념을 도입한다.

현재는 LH가 공급하는 택지는 크게 주택용지와 공공시설용지, 기타용지(상업용지+업무용지) 등으로 나뉜다.

주택용지엔 아파트나 단독주택을, 상업용지엔 상가를 지을 수 있도록 용도를 정해놓은 것인데, 3기 신도시부터는 수급 상황에 맞춰 이를 시행자가 조정할 수 있도록 하겠다는 것이다. 

현행법상 관련 개념이 없는 상태여서 LH가 가이드라인을 만들기 위한 연구용역을 진행하고 있다.

연구용역이 올해 말까지 완료되면, 국토부는 국토계획법상 용도지역으로 복합용지를 추가하거나 특별법을 따로 발의하는 방식으로 인가 기준 등을 마련할 계획이다.

구체적으로는 △용도가 확정되기 전 복합용지 활용방안 △가격·공급 기준 △같은 용도지역 내 저층부와 고층부 기능 배분 가능성 △제도적 한계 △법률 검토사항 등이 연구 용역 대상이다.

LH 관계자는 "기존의 배타적이고 단일 용도 지향적인 토지이용계획에서 탈피해 상황에 따라 유동적으로 대처할 수 있는 용도지구를 만들기 위한 것"이라고 말했다.

또 그는 "현재 공급된 상업용지의 배치 위치나 형태로 인한 공실률 영향과 상업시설 배분·수요 가이드라인 등도 함께 연구하고 있다"고 부연했다.

LH는 현재 남양주 왕숙지구를 대상으로 복합용지에 대한 수요 분석을 하고 있다. 상업시설 수요 분석과 복합용지 활용계획을 모의실험해 보는 셈이다.

상가 수급상황에 대한 데이터도 세분화된다. 정부는 '상가 수급 모니터링 시스템' 서비스 고도화 작업을 오는 12월까지 마무리할 계획이다.

이 시스템은 지역별 상가 면적과 업종에 따른 공실 추이와 공급량, 임대료 등 시장 상황을 점검하기 위한 것이다. 국토부는 공공뿐 아니라 일반인도 이를 활용할 수 있도록 공개할 계획이다.
 

지난 14일 경기도 하남 미사강변신도시에 한 상가 공실 전경.[사진 = 김재환 기자]

국토부 관계자는 "일반인이 어느 지역에 어떤 업종으로 들어가는 게 좋을지 판단할 수 있도록 업그레이드하는 작업을 진행 중"이라고 설명했다.

상가 수급 모니터링 시스템은 이르면 내년 하반기부터 조기 분양하는 3기 신도시의 상업용지 비율과 상가 공급량을 조절하는 데 사용된다.

 

[자료 = 국토교통부]

이에 따라 3기 신도시의 전체 면적 대비 상업용지 비중은 1·2기 신도시(3~4% 수준)보다 더 줄어들 가능성이 크다. 평균치를 보면 1기 신도시가 4.69%, 2기 신도시가 3.23%다.  

이처럼 정부가 상가 공실관리에 나선 이유는 전자상거래 활성화 등 기존에 신도시를 조성하면서 예상하지 못한 문제에 직면했기 때문이다. 

국토부 고위 관계자는 "1·2기 신도시나 세종시를 계획할 때만 해도 전자상거래 활성화라든지 언택트시대를 예측하지 못한 채 도시계획을 짰기 때문에 앞으로는 더 면밀하게 상가 수급량을 조절해야 한다는 판단에서 이뤄지는 조치"라고 말했다.

실제로 임대료가 상승한 채 유동인구가 줄어든 구도심과 상가 수요 예측이 실패했거나 입주가 진행 중인 신도시의 공실률은 유독 높은 상황이다. 위례신도시가 대표적인 사례로 꼽힌다. 

 

[그래픽 = 한국감정원]

한국감정원에 따르면 올해 1분기 대형상가 기준 서울 평균 공실률은 11.7%로, 전분기 11%보다 상승했다. 상권별로는 이태원(28.9%)과 장안동(17.1%), 영등포역(15.2%), 테헤란로(14.8%) 등 순으로 높았다.

서울 외에는 △경기도 고양시청 인근(17.8%)·이천종합터미널(18%) △인천 간석오거리역(30.9%) △부산 해운대(19.4%) △대구 수성범어(24%) △광주 금남로(18.8%)·전남대(24.8%) △대전 원도심(20.8%) △세종시(14.2%) 등이 높은 수준의 공실률을 보였다.

같은 기간 상대적으로 공실률이 낮은 소규모 상가의 경우에도 △서울 남부터미널(10.1%)·목동(17.3%) △경기 안성시장(18%) △부산대앞(20%) △대전 원도심(12.3%)·유성온천역(14.8%) △세종(10.6%) 등 전국 평균(5.6%)을 웃도는 지역이 적지 않다. 

 

지난 12일 경기도 광명시 광명역 인근 1층 상가 공실에 분양 광고가 붙어 있는 모습. [사진 = 김재환 기자 ]