[富테크]"코로나, 부동산엔 위기이자 기회…실거주·장기투자를"

거래 침체, 매매값 약세 지속…실거주 측면 보수적 매입 결정 내려야

아파트 청약시장·5년 이내 신축 아파트 선호도 높을 것

[사진= 게티이미지뱅크 제공]

 

올해 하반기에도 부동산시장은 약세를 벗어나지 못할 것으로 보인다. 코로나19의 영향으로 매수 심리가 극도로 위축돼서다. 특히 대출규제와 보유세 부담 증가로 강남권 재건축 부동산의 가격 약세는 더욱 두드러질 전망이다. 반면 청약시장 선호도는 상대적으로 증가할 것으로 보인다.

재테크 전문가들은 대부분 올해 내내 실수요자 중심으로 급매물만 거래되는 침체를 겪다가 내년 상반기 이후 반등할 것으로 내다본다. 이는 코로나19 사태가 장기화하지 않는다는 전제에서다. 이에 따라 자본력 있는 고급 유효 수요 밀집지, 감가상각에서 유리한 신축, 단기 투자보다는 장기 투자, 비거주보다는 실거주 목적에서 주거지를 선택하는 전략이 필요하다고 조언한다.

11일 본지가 부동산 전문가 5인을 상대로 올해 부동산 재테크 전략을 물어본 결과, 올해 하반기까지 부동산 유형과 상관없이 거래량 감소와 가격 약세가 이어질 것으로 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "코로나19로 인한 경기 위축 우려에 강남권 등 서울 고가 주택의 거래량이 감소하는 등 3월부터 계약일 기준 주택 거래량 감소 추세가 뚜렷한 상황"이라면서 "수요자들의 거래 관망에 따라 주택 가격의 약세도 동반되고 있다"고 시장 분위기를 전했다.

김일수 스타아시아파트너스 대표는 "거시적인 경제지표가 침체된 상황에서 부동산시장의 나홀로 반등을 기대하기 어렵고, 하반기 거래량 감소는 계속 이어질 것으로 예상된다"며 "지방 주택시장은 이미 침체기에 접어들었다"고 말했다.

◆위기 이후 기회 온다…장기 투자·실수요 관점에서 접근

눈길을 끄는 건 내년 이후 시장 전망이다. 함영진 랩장은 "올겨울 코로나19의 국내 2차 대유행 가능성이 낮아지고, 코로나19의 글로벌 확산세가 연내 진화된다면 내년 일부 회복을 기대해 볼 수 있다"고 예상했다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "코로나19 사태는 부동산 재테크 관점에서 볼 때 위기 요인이자 동시에 기회 요인이기도 하다. 과거 IMF 외환위기나 글로벌 금융위기 때를 돌아보더라도 국난극복 직후 부동산시장은 빠르게 회복하고 반등했다"면서 "코로나19 사태가 종결된다는 전제로 장기 투자와 실수요 관점에서 접근한다면 우량 부동산을 시세보다 저렴하게 사들이는 기회가 될 수 있다"고 조언했다.

송승현 도시와경제 대표는 영등포뉴타운과 신반포, 금호뉴타운이 향후 부동산 시세 상승이 예상되는 지역으로 꼽았다. 송 대표는 "각각 일자리와 소득수준, 신흥주거지라는 점이 상승 요인으로 작용한다"며 "코로나19 사태로 소비심리가 위축되었다고는 하지만 전세가 상승, 금리 인하, 유동성 증대 등 여러 여건상 부동산시장은 아직은 매도자 우위 시장으로 판단된다. 다만 일정 수준 이상의 위험을 회피하기 위해서는 소액으로 접근해야 한다"고 말했다.

전문가들은 아파트 청약(분양)시장은 여전히 매력적인 상품이라고 입을 모았다. 김일수 대표는 "섣부른 투자보다는 당분간 관망세 유지가 바람직할 것으로 판단된다"면서도 "수도권 아파트 공급물량이 충분치 않아 당분간 청약시장은 호조세를 이어갈 것으로 예상된다. 이에 따라 주택청약은 지속해서 시도하는 것이 좋다"고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장도 "아파트의 경우 입주 5년 미만 신축들이 당분간 인기를 끌 것"이라며 "서울과 부산, 대구 등 정비사업 비중이 큰 곳들은 정비사업 상황에 따라 수급 문제가 발생할 수 있으므로 신축 아파트의 선호도는 쉽게 가라앉지 않을 것"이라고 예상했다.

◆우량 재테크상품은 소형빌딩과 한강변 정비사업

전문가들은 자산가들이 주목하는 부동산 상품과 지역으로 소형빌딩과 한강변 정비사업지를 꼽았다. 이동현 센터장은 "자산가들은 꼬마빌딩이나 상가 같은 수익형 부동산을 선호한다. 다만 지역적으로 다소 까다롭게 보는 편인데, 주로 서울 강남권 및 판교나 분당 같은 강남 근접 수도권에 투자하기를 원한다"며 "임대수입을 통해 안정적 현금흐름 확보가 가능함과 동시에 자녀증여 목적으로 활용할 수 있기 때문이다"고 말했다.

송승현 대표는 "주택시장 규제가 당분간 지속될 것으로 보아 법인을 활용해 조세부담을 줄일 것으로 보며 또 좋은 입지에 건물을 매수한다면 시세차익과 안정 수익을 올릴 수 있다는 판단을 할 것이다. 또 현재 아파트 매매가가 상당히 높아져 있어 소형 건물과의 가격차가 크지 않아 갈아타기를 희망하는 자산가들이 늘어날 것으로 생각된다"고 전했다.

권일 팀장은 "서울을 기준으로 본다면 한강변은 아무나 가질 수 없는 입지다. 변하지도 않는 곳"이라며 "이처럼 고유의 입지 특성을 갖춘 곳들은 금리 변화, 인구구조 변화가 있어도 나름의 상품성을 인정받을 수 있다"고 말했다.

함영진 랩장은 "대기수요가 많은 인기지역은 생각보다 가격 조정이 크지 않은 상황이다. 가격 적정성, 공급 희소성, 자금 조달 가능성 등을 꼼꼼히 따져 장기적인 실거주 측면에서 보수적인 매입 결정을 내릴 필요가 있다"고 조언했다.

◆시세차익보다는 임대수익·절세에 초점 맞춰야

전문가들은 시장 불확실성이 높아진 만큼 중장기 대응 가능한 재테크를 준비하라고 조언했다. 지난 2015년 이후 꾸준히 상승한 가격에 대한 피로감과 정부의 부동산 수요 억제책의 높은 강도로 당분간 단기 시세차익을 얻기엔 어려운 시장 구조가 됐기 때문이다.

이동현 센터장은 "서울 등 주요 광역대도시권 도심지에 소재한 우량 상가나 꼬마빌딩에 직접 투자하거나 리츠나 부동산펀드를 통해 우량 임차인을 기반으로 한 초대형 빌딩에 간접 투자하는 것도 좋다"고 말했다.