"실수요자 주목"…분양가상한제 추가 지역에 2만가구 공급 예정

시세 대비 20~30% 저렴한 분양가로 내 집 마련 가능

분양시장 문턱은 부양가족 3인에 45세 이상 무주택자

정부가 분양가상한제 지역을 종전 서울 8개구, 27개 동에서 18개구로 확대하고, 경기도 3개시 13개 동을 추가하면서 이들 지역에 공급될 약 2만가구 규모 단지들의 분양가격이 낮아질 전망이다. 장기 무주택 실수요자 입장에서는 더욱 저렴한 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 기회가 많아진 셈이다.

다만, 청약 가점 합격선과 경쟁률이 대폭 향상될 가능성이 크기 때문에 분양시장 진입 문턱도 더욱 높아질 것으로 보인다. 이미 청약 가점 합격선은 부양가족 3인에 최소 45세 이상 무주택자가 도전할 수 있는 수준까지 올라온 상태다. 
 

서울 남산에서 바라본 주택가 전경.[사진 = 김재환 기자]

22일 부동산 빅데이터 조사·연구기관 부동산114에 따르면 '2차 분양가상한제' 지정 구역 중 내년에 분양 계획이 잡혀있는 단지는 총 1만8545가구로 집계됐다.

분양가상한제는 감정평가한 토지비와 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용(개별 아파트에 따라 추가된 비용)을 더해 분양가를 산정하는 방식이다.

분양가는 각 지방자치단체의 분양가심사위원회에서 적정성을 심사하고 승인한다. 정부는 시세 대비 20~30% 더 저렴한 가격이 될 것으로 예상했다.

다만 시세 대비 분양가 수준에 따라 2~3년의 실거주 의무와 5~10년의 전매제한 규제를 적용받는다. 이는 저렴한 분양가에 마련한 집으로 단기 시세차익을 얻지 못하게 하려는 조처다.

내년에 분양가상한제 지역에서 분양하는 단지는 서울이 1만6388가구로 대부분을 차지했다. 경기도에서는 광명뉴타운(1187가구)과 하남C구역재개발(970가구) 두 곳이 예정돼 있다.

분양 시기 윤곽이 잡힌 곳들은 △흑석3구역 △수색7구역 △역촌1구역 △용두6구역 △장위 4구역 △수색6·13구역 △증산 2구역 △광명뉴타운 △하남C구역재개발 등으로 대부분 정비사업(재개발·재건축) 물량이다.

이 외에 '힐스테이트 천호역 젠트리스'와 '이수역 힐스테이트', '상도역세권 롯데캐슬' 등은 내년 중 언제쯤 분양할지 시기가 정해지지 않았다.

건설사들은 일반분양가격이 낮아지는 만큼 수익성도 떨어지므로 공급 시기를 늦추는 것 아니냐는 일각의 추측에 대해서는 부정적인 견해다.

대형건설사 관계자는 "언제쯤 분양가상한제가 풀릴지도 모르는데 무작정 사업을 지연시키는 일은 거의 일어나지 않을 것"이라며 "사업을 늦추면 오히려 금융비용 부담이나 조합 손실액 등이 더 늘어나기 때문에 받아들이는 수밖에 없다"고 설명했다.
 

분양가상한제 지역 분양 예정단지 목록.[자료 = 부동산114]

다만 기축 아파트보다 분양시장의 수요가 늘어날 가능성이 큰 만큼 청약가점 합격선과 경쟁률이 높아질 가능성이 크다는 점은 유의해야 한다.

금융결제원에 따르면 올해 서울 아파트의 청약 당첨 합격선은 평균 53.9점이다. 최근 추세와 분양가상한제 여파를 고려하면 합격선은 60점 이상이 될 것으로 보인다.

60점은 무주택기간 15년(32점)에 청약통장 가입기간 15년(17점)으로 최소 45세에 최고점을 채우고 부양가족 수 3명으로 15점을 받아야 넘길 수 있는 점수다.

합격선을 넘기더라도 경쟁상대가 많아졌다는 점도 고려해야 한다. 올해 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률은 올해 1~7월 평균 14.31대 1대에서 8월부터 11월까지 평균 76.94대 1까지 뛰었다.

경쟁률은 집값이 하락하는 양상이었던 상반기에 낮았다가, 상승장이 재현된 8월부터 급격히 올라간 모습이다. 기축 집값이 오르면서 분양시장 관심까지 끌어올린 셈이다.
 

 

분양가상한제 지역(1·2차 포함).[자료 = 국토교통부]