'대박의 꿈'...지역주택조합사업, 확실히 알고 투자하세요

청약 당첨엔 가점 낮고, 현금없는 실수요자들 관심 높아

행정업무 미숙하고 법적 지식 없는 주주들 위에 군림...업무대행사 전횡 감독 장치 필요

[이미지=아주경제 DB]

# 서울 강남에서 직장을 다니고 있는 30대 싱글남 김철민씨. 철민씨는 결혼을 앞두고 현재 살고 있는 오피스텔을 처분해 'in 서울'에 20평대 아파트를 마련하려고 한다. 청약통장으로 신규 아파트에 당첨되기는 가점이 너무 낮고, 매수를 하자니 자금이 모자라다. 그러던 중 우연히 지역주택조합에서 홍보하는 'A건설사 시공 확정. 역세권 반값 아파트'라는 광고를 보게 됐다. 믿고 투자해도 괜찮은 걸까.

'로또 청약'보다 가능성이 높고, 주변 아파트보다 최대 30%까지 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 지역주택조합 방식의 아파트 재건축을 놓고 잡음이 끊이질 않고 있다.

지역주택조합 아파트란 조합원들이 모여 토지를 직접 매수하고 시공사를 선정해 아파트를 직접 짓는 사업을 말한다. 금융비용을 절감할 수 있다는 장점이 있지만 일반 신규 분양 아파트와는 다른 만큼 절차에 대해 확실하게 숙지한 뒤 접근하는 게 혼란을 줄일 수 있다.

지역주택조합 아파트를 분양받으려면 먼저 조합원이 돼야 한다. 주택법 시행령에 따르면 조합설립인가 신청일(서울시의 경우 조합설립인가 신청일 1년전)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 주거전용면적이 85㎡이하 주택 1채를 소유하면 자격이 주어진다.

지역주택조합사업은 크게 6단계를 거쳐 진행된다. 가장 먼저 토지를 물색한 뒤 추진위원회를 결성한다. 위원회가 결성되면 조합설립인가를 해당 구청에서 받은 뒤 아파트를 건설할 시공사를 선정한다. 이후 사업계획이 승인되면 시공사와 공사계약을 맺고, 착공이 끝나면 분양에 들어간다.

지역주택조합은 재개발, 재건축과 달리 개발 절차가 비교적 단순하고 임대주택 건축 의무가 없으며 예상입주 소요시간이 재건축(8~10년)에 비해 3~4년으로 매우 짧다는 장점이 있다. 그러나 토지확보가 지연될 경우 사업이 무기한 연기될 수 있다는 단점이 있다.

반면 재건축조합은 노후한 주택을 철거하고, 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위해 기존의 주택 소유주가 설립한 주택 조합이다. 기존 대지에 건축물을 소유하고 있다는 점이 지역주택조합과 다르다.

지역주택조합 추진 과정에서 가장 빈번하게 발생하는 문제는 업무대행사의 비리 문제다. 조합원이 주주로 참여해 아파트를 직접 짓다보니 여러 행정, 법적 절차가 미숙해 업무대행사사와 계약을 맺는데 현행법상 이를 감독할 견제 장치가 마땅치 않다.

특히 토지매입이나 사업계획승인, 시공자 계약 등이 완료되지 않은 상태에서 사업을 추진하다보니 사업기간이 길어질 수 있는데, 긴 사업기간 동안 감독이 느슨해지는 틈을 타 업무대행사가 조합원 집행부와 결탁해 비리를 저지르거나 조합을 장악해 전횡을 휘두르는 경우가 많다.

실제 대구의 한 지역주택조합에서는 업무대행사와 분양대행 용역계약을 체결한 업체가 사업지 내 일부 토지에 대한 소유권을 주장하며 소송을 제기하는 바람에 사업이 무기한 지연되기도 했다. 이 기간 발생한 수백억원대 금융비용은 모두 조합원들이 부담해야 했다.

국민권익위원회에 따르면 지난 2005~2015년 설립인가를 받은 지역주택조합 155곳 가운데 최종 입주에 성공한 곳은 단 34곳(21.9%)에 불과했다. 지역주택조합 5곳 중 4곳은 사업이 사실상 성공하지 못했다는 뜻이다.