[전문가 칼럼]​ ​은퇴 후 건물주처럼 연금 받는 법

김민수 기자입력 : 2019-09-24 05:00
김명환 한화생명 경인FA센터 FA

[김명환 한화생명 경인FA센터 FA]

우리나라에서 은퇴를 앞둔 사람들의 가장 큰 희망은 바로 부동산 임대로 노년을 보내는 것이다. 그러나 의외로 부동산 취득·보유·처분 및 상속 세금에 대해서는 모르는 경우가 많다. 임대료만 보면 짭짤한 투자라고 생각하겠지만 그에 따른 비용, 특히 세금을 생각하면 의외로 수익률이 낮을 수도 있다.

만약 임대료를 받아도 세금이 없거나 제한적이라면 그야말로 금상첨화일 것이다. 소득이 발생해도 세금을 물리지 않는 소득을 ‘비과세 소득’이라고 하고, 세금을 부과하기는 하지만 원천징수로 과세가 종결되는 소득을 ‘분리과세 소득’이라고 한다. 이러한 비과세 소득과 분리과세 소득은 꼭 은퇴자가 아니더라도 수익률과 위험이 비슷하다면 가장 먼저 확보해야 할 소득이다.

그렇다면 부동산 임대 수입에도 비과세 소득이 있을까? 딱 한 가지, 부부 합산 1주택자의 임대소득은 금액에 상관없이 비과세한다. 단, 주택의 공시가격이 9억원 이하여야 한다는 조건이 있다. 개별 호수는 여러 개지만 건물 전체의 등기가 하나로 되어 있는 다가구주택은 세법에서 1개의 주택으로 간주한다.

따라서 공시가격 9억원 이하의 다가구주택만 보유한다면 이곳에서 나오는 임대소득은 전부 비과세 소득이 된다. 또 맨 위층 등에 직접 입주해서 2년 이상 산다면 나중에 다가구주택을 처분할 때 양도소득세 거주요건까지 충족할 수 있어 팔 때도 세금이 없다. 임대 수입이 비과세이므로 종합소득세 신고는 할 필요가 없고, 건강보험료 산정에서도 비과세 소득은 제외되므로 건강보험료가 오르지도 않는다.

다주택자이거나 공시가격 9억원이 초과하는 1주택 소유자는 배우자에게 일부 증여하는 방법으로 연간 주택 임대소득을 2000만원 이하로 낮춰서 분리과세를 적용받는 것이 유리하다. 그러면 임대 수입에서 경비 50~60%를 빼고 난 소득에 대해 14%의 세금을 내면 된다.

또한 내년부터 적용될 세법개정안에 따르면 해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나, 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30% 초과 공유지분을 소유한 경우 각각의 주택으로 보아 주택임대소득에 대해 세금을 부과할 예정이다.

위의 두 경우 중 하나에 해당하는 경우 자녀에게 증여했을 때에는 부모의 세금부담은 줄어들지만 자녀의 주택임대소득에 대한 세금부담이 늘어나기 때문에, 자녀가 추가로 주택을 취득하기가 어려워지는 것이다.

이러한 이유로 작년 배우자 간 증여세 신고 건수가 급증했다. 국세청의 국세통계에 따르면 작년 부부 간 증여세 신고 건수는 3164건으로 전년 2177건보다 45.3% 증가했다. 부부 간 증여세 신고가 3000건을 넘긴 것은 관련 통계가 작성된 2010년 이후 처음이다. 부부 간 증여 재산가액도 2조6301억7700만원으로 전년 1조8556억4700만원 대비 41.7% 증가했다.

올해에도 단독주택을 시작으로 공동주택과 토지 등 모든 고가 부동산의 공시가격이 이미 크게 올랐으며 앞으로도 시세 수준으로 계속 공시가격 인상이 예고되었으므로 보유세, 양도세, 상속·증여세 등 세금부담을 덜기 위한 가족 간 증여는 늘어날 것으로 전망된다.

그렇다면 이런 노후자금은 어떤 금융상품으로 모아야 할까? 주택 임대소득자이든, 급여 소득자이든 비과세 금융상품을 활용하는 것이 좋다. 비과세 한도가 다 찼다면 그 다음으로는 분리과세 금융상품을 활용하는 것이 좋다. 비과세 금융상품의 경우 가입 요건이 금액이 제한되어 있는 상품이 대부분이고, 일부 원금 손실이 날 수 있는 상품도 있으므로 가입 전 충분히 상담을 받아보고 가입해야 한다. 10년 이상 보험과 65세 이상인 사람이 가입할 수 있는 생계형 저축 등이 대표적이 비과세 금융상품이다.

경제활동기에는 사망보험금을 보장하고, 은퇴 이후에는 노후생활자금으로 활용할 수 있는 종신보험도 비과세 금융상품으로 노후 대비에 많이 활용되고 있다. 

당장의 소비를 줄이고, 먼 미래를 위해 저축하는 건 힘든 일이다. 임대수익률을 5%로 가정하면 월 300만원의 임대료를 받기 위해서는 최소한 7억2000만원의 부동산을 소유해야 한다. 관리비용과 공실이 하나도 없어야 하며, 최근의 저금리까지 감안하면 거의 10억원짜리 부동산을 소유해야 할 것이다. 10억원을 모으는 것과 내 소득의 18%를 장기 저축하는 것, 어느 것이 더 쉬울까?
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