[세금 이야기] 오피스텔 구입 땐 어떤 세금 내야 할까

기본적으로 오피스텔은 숙식이 가능한 업무시설로 분류된다. 하지만 경우에 따라 주거용으로도 사용된다. 따라서 납부하는 세금이 달라질 수 있다. [사진=연합뉴스]

얼마 전 정년을 채우고 퇴직한 김모씨. 차곡차곡 모아둔 돈과 퇴직금으로 오피스텔에 투자하기로 했다. 김씨는 오피스텔 임대수입으로 노후자금을 마련하기로 한 것이다. 그런데 주변에서 오피스텔은 일반 주택이 아니라 세금이 복잡하다는 이야기를 들었다. 과연 오피스텔을 구입하면 어떤 세금을 내야 할까?

기본적으로 오피스텔은 숙식이 가능한 업무시설로 분류된다. 하지만 경우에 따라 주거용으로도 사용된다. 따라서 납부하는 세금이 달라질 수 있다.

오피스텔은 용도 구분없이 취득세 4%를 비롯해 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 더해 총 4.6%를 납부해야 한다. 아파트 취득세가 가격과 면적에 따라 1.1~3.5%로 매겨지는 것에 비하면 조금 높은 편이다. 참고로 취득세는 일정한 자산을 취득한 사람에게 부과하는 세금이다. 취득할 때 한 번만 납부하면 된다.

취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록한다면 면적에 따라 취득세를 감면받을 수 있다. 전용면적 60m² 이하는 취득세 전액이 면제된다. 취득세액이 200만원 이상이면 85%까지 감면받을 수 있다. 취득세 감면은 원칙적으로 4년 이상 임대하는 조건이므로 이를 위반할 땐 감면된 취득세를 추징한다.

주거용으로 사용(주거용 임대 포함)하기 위해 오피스텔을 구입하면서 부담한 부가가치세는 환급받거나 매입세액공제를 받을 수 없다. 부가세는 원칙적으로 최종소비자가 부담하는 세금이기 때문이다.

사업용으로 사용한다면 구입할 때 부담한 부가세를 환급받거나 매입세액을 공제받을 수 있다. 단 업무용 오피스텔로 취득해 부가세를 환급받은 후 10년 이내에 업무용도로 사용을 중단하고 거주용으로 사용하면 잔존기간에 해당하는 부가세를 추징당하게 된다.

예컨대 전용면적 30.03m²의 1억3000만원대 오피스텔을 업무용으로 구매했다고 가정해보자. 취득세 598만원을 납부해야 한다. 반면 1300만원의 부가세 매입세액공제를 받을 수 있다.

똑같은 조건으로 업무용이 아닌 주거용으로 구매한다고 가정해보다. 취득세는 해당사항이 없다. 다만 1300만원의 부가세 환급은 불가하다. 구입한 오피스텔을 계속 보유하고 있을 경우 매년 재산세를 납부해야 한다. 일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있는 경우 종합부동산세도 내야 한다.

오피스텔은 법적으로 주택이 아니기에 업무용 건물로 과세한다. 오피스텔은 건물과 토지로 나눠 마치 별도의 세금처럼 재산세 고지서를 발부한다. 매년 6월 1일 건물은 시가표준액, 토지는 개별공시지가를 기준으로 재산세를 계산해 건물분 재산세는 7월에 고지한다. 토지분 재산세는 두 달 뒤인 9월에 고지한다.

오피스텔은 업무용으로 쓸 경우 종부세 대상에서 제외된다. 하지만 부속토지의 공시지가가 80억원을 초과하는 경우에는 과세된다. 주거용으로 사용한다면 다른 보유 주택과 합산해 기준시가 6억원을 초과하면 과세한다.

임차인이 오피스텔을 업무용으로 이용한다면 임대료와 보증금에 대한 간주임대료가 주가세 과세대상에 해당된다. 따라서 임대료 등에 대해 매년 2회에(간이과세자의 경우 1회) 걸쳐 부가세 신고를 해야 한다.

오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 주택임대사업(면세)에 해당하기 때문에 임대소득에 대한 부가세 신고 및 납부의무가 없다. 하지만 매년 2월 면세수입금액을 신고해야 한다.

오피스텔 용도가 주거용이든 업무용이든 오피스텔로 매달 월세를 받는다면 이에 대한 소득세를 내야 한다. 다만 오피스텔을 포함해 주거용 건물(2주택 이상)에서 임대로 얻는 임대소득이 2000만원 이하인 경우 지난해까지는 한시적으로 소득세가 부과되지 않았다. 올해부터는 연 2000만원 이하의 임대소득은 분리과세 15.4%로 세율이 적용된다.

오피스텔을 업무용으로 이용하다 양도할 경우에는 부가세 환급 여부를 떠나 매수자가에게 세금계산서를 발행하고 부가세를 신고 및 납부해야 한다.또한 소유자의 주택 보유 여부와 관계없이 일반건물의 양도로 보고 보유기간별 양도소득세 기본세율(6~40%)과 토지와 건물을 양도할 때 적용되는 장기보유특별공제(보유기간에 따라 6~30%)를 적용해 양도세를 계산한다.

주거용으로 이용하다 양도하는 경우 부가세는 비과세된다. 만약 오피스텔 외에도 다른 주택을 소유하고 있다면 양도소득세 부과대상이 되는지 검토해야 한다. 전문가들은 "오피스텔을 투자 수단으로 사용할 경우 본인 상황에 맞게 용도를 선택하고 절세를 하도록 해야 한다"고 조언했다.