[2019 부동산정책포럼] "하반기 주택시장 하방압력 확대…양극화 우려"

김덕례 주산연 실장, 25일 '하반기 부동산 시장 과제와 전망' 주제 발표

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장이 25일 오전 서울 중구 한국프레스센터 19층 매화홀에서 열린 '2019 부동산정책포럼'에서 '하반기 부동산 시장 과제와 전망' 주제를 발표하고 있다. [사진=유대길 기자, [e-mail]]

"하반기 주택시장은 전반적인 하방압력 확대가 불가피할 전망입니다. 특히 지역별 양극화 및 국지적 가격 차별화 양상도 뚜렷해질 것으로 보입니다."

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 25일 오전 서울 중구 한국프레스센터 19층 매화홀에서 열린 '2019 아주경제 부동산정책포럼'에서 '하반기 부동산 시장 과제와 전망' 주제를 발표하며 이같이 밝혔다.

◆ 공공성 강화에 초점 맞춘 규제 및 공급 정책…시장 침체 및 3기 신도시 갈등 우려

김덕례 실장은 "국내 주택시장은 중산층이 사라지고 양극화를 뛰어넘는 초양극화 국면에 점차 진입하고 있다. 커뮤니티 시설에 도서관, 수영장 등을 갖춘 아파트가 있는가 하면, 소방도로조차 없이 열악한 환경에 노출된 주거 공간도 있다"며 "정부는 이 같은 문제 해결을 위해 규제로 주택 가격을 낮추고, 공공성 강화 정책 병행을 통해 주거 시장 안정을 도모하고 있다"고 말했다.

이어 "쉽게 말해 정부는 청년, 신혼부부 주거 취약 계층의 중점 지원을 통한 공적임대주택 공급, 도시재생 뉴딜사업과 공공주택의 연계 등 주거 공공성 강화에 초점을 맞추고 있다"며 "물론 수도권 30만가구 계획과 같은 공급책도 병행하고 있지만 이에 관련해서는 논란이 점차 증폭되는 것도 사실"이라고 설명했다.

김 실장은 "특히 문재인 정부는 전반적인 주택시장 규제의 고삐를 놓지 않을 것으로 보인다. 노무현 정권 이래 15~16년간 이명박 정권, 박근혜 정권을 거치면서 수도권과 지방이 동시에 가격이 침체된 시기의 정권은 이번이 처음"이라며 "사실 서울을 제외한 지역 아파트 가격은 이미 하향세가 지속된 상황이었다. 이번 정부의 대책들은 서울 아파트 가격 상승 억제에 초점이 맞춰졌다 해도 과언이 아니다"라고 말했다.

그는 "문제는 국내 경제 전망이 좋지 않다는 것이다. 경제협력개발기구(OECD)와 아시아개발은행(ADB)은 올해 우리나라 경제성장률을 각각 전년 대비 0.2%포인트 낮춘 2.6%, 2.5%에 머무를 것으로 예측했다"며 "특히 건설기성액 지표는 이달까지 11개월 연속 하회 추세를 보일 만큼 주택시장 지표도 하향세"라고 우려했다.

김 실장은 "이 가운데 정부의 수도권 30만가구 공급계획이 최근 마무리된 것은 고무적이다. 수도권 일대 공공주택 위주 공급 확대, 공공임대 기부채납 및 도심 공급규제 완화가 기대된다”며 "문제는 3기 신도시다. 3기 신도시는 아직 입주가 마무리되지 않은 2기 신도시에 비해 더 우수한 입지에 위치하고, 물량도 많아 이들 신도시 간 주민들의 갈등도 격화되고 있다. 이 문제에 대한 정부의 정교한 고민이 뒷받침돼야한다"고 지적했다.

◆ 하반기 아파트 시장 하락 기조 이어지나 낙폭은 상반기 대비 감소할 듯

김 실장은 하반기 주택시장 쟁점 및 전망에 대한 입장을 밝혔다. 특히 최근 첨예한 사회적 문제로 떠오른 수도권 3기 신도시 문제에 대한 근원적 문제를 파악할 필요성에 대해서도 강조했다.

그는 "수도권에 주택 공급이 필요한 것은 사실이다. 전국 주택보급률 수준인 103.3%에 맞추기 위해서도 수도권에는 47만가구, 선진국 수준의 주거 환경을 감안하면 100만가구까지도 필요한 상황"이라면서 "수도권 주택공급 필요성 여부에 대한 근원적 논의 없이 갈등이 심화되고 있어 안타깝다. 일단 갈등을 해결하는 방안부터 마련돼야 한다"며 아쉬워했다.

또 "주택도시보증공사(HUG)의 분양가격 규제도 문제다. 이는 분양시장 양극화 및 로또 청약의 부작용을 낳고 있다"며 "결국 분양보증의 근본적 목적을 왜곡하는 셈이다. HUG가 독점적으로 공급하고 있는 분양보증을 시장 가격조정 정책수단으로 활용하는 것이 바람직한지에 대한 고민이 필요하다"고 지적했다.

아울러 그는 "공급 시차를 고려하지 않은 대출규제 강화로 수분양자 및 1분양자의 어려움이 발생하고 있는 문제, 급격한 공시가격 현실화에 따른 민원 증가 문제, 아파트 정책에 편중돼 비 아파트 시장의 정책 사각지대가 발생하는 문제 등에 대한 심도 싶은 논의도 이뤄져야 한다"고 덧붙였다.

김 실장은 올해 하반기 주택 매매가격이 상반기 말 대비 수도권에서 0.3%, 지방에서 0.9% 하락해 전국적으로는 0.6% 정도의 하락세를 보일 것으로 전망했다.

그는 "전국적으로 주택시장은 하락 기조를 유지할 것으로 보이지만, 국지적으로 차별화를 보일 것으로 전망된다"며 "서울에서는 아파트가 약세를 보이겠지만 가격 낙폭은 상반기보다는 다소 줄어들 것으로 보인다. 물론 매매 거래량도 감소할 것"으로 예측했다.

김 실장은 또 "최근 금리 인하 이야기도 나오고 있는데, 공급이 나름 풍부해 우려한 만큼의 금리 리스크가 발생하지는 않을 것"이라며 "재건축·재개발 시장의 경우 규제 강화로 당분간 약세가 지속될 것으로 전망된다. 또 신규 택지는 입지, 가격, 잠재수요 변수에 따라 지역별 차등화가 다소 나타날 것"으로 판단했다.

이어 "청약시장도 마찬가지다. 서울 및 지방광역시 중심 일부 지역의 경우 단지별 차별화가 지속될 가능성이 높다. 특히 서울이나 경기 인기 지역, 지방 혁신도시 등은 유효 잠재수요가 대기하고 있는 시장으로 수요층이 모일 가능성이 있다"며 "재고주택시장의 경우 아파트는 약세가 지속될 것으로 보이지만, 이마저도 건축 연한에 따른 가격 차별화가 발생할 것으로 예상된다"고 강조했다.

다만 단독주택 시장은 정부의 주요 주택 정책과 무관한 가격 흐름이 유지될 것으로 전망했다. 김 실장은 "단독 주택 시장은 아파트 시장과는 또 다른 가격의 상승세 흐름이 유지될 것으로 전망된다"며 "특히 서울의 경우 지난 2017년 5월 이후 2년간 10.8%, 지방광역시는 9.3% 상승했는데 이 같은 상승세 추이가 이어질 것"이라고 말했다.