집값 안정 위한 정부…"남은 카드는?"

투기지역 확대 지정·재건축 시장 추가 규제·금리인상 등

"근시안적 대책 아닌 균형잡힌 시각에서 접근해야"

서울 여의도 63 스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 전경. [사진=유대길 기자, [e-mail]]

8·2 부동산 대책 발표 이후 1년 만에 서울 전역 집값이 다시 들썩이고 실종됐던 주택 거래량도 조금씩 살아나면서 정부가 경고에 나섰다. 정부는 부동산이 재과열되면 집값 안정을 위해 추가 규제를 꺼내들 것을 시사했다. 투기지역과 투기과열지구를 추가 지정하거나 금리인상 등이 거론되고 있다.

국토교통부는 지난 2일 보도자료를 통해 "최근 서울 일부 지역에서 주택거래가 위축된 가운데 급매물이 소화되며 집값이 상승한 반면 지방시장은 침체가 지속되는 상황"이라며 "시장 모니터링을 통해 과열이 확산된 것으로 판단되는 곳은 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등을 추가 지정하는 방안도 검토할 계획"이라고 밝혔다.

먼저 추가로 내놓을 수 있는 카드로 투기지역과 투기과열지구 추가 지정이 언급되고 있다. 현재 투기과열지구는 서울 전역과 경기 과천, 세종시 등 29곳, 투기지역은 서울 11개 구 등 12곳이 지정됐다.

투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려가고 재건축 조합원 지위 양도가 금지되는 등 집중 규제를 받는다. 투기지역에서는 투기과열지구 규제에다 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한되는 등 추가 규제가 포함된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울 집값을 안정시키기 위한 추가 규제로는 서대문, 동작구 등 투기지역으로 지정되지 않은 몇몇 지역에 대한 투기지역 확대 지정이 있다"면서 "가을 이사철이 이번달 중순부터 시작될 예정으로, 집값이 안정되지 못하면 정부가 제동을 걸 필요가 있다"고 설명했다.

여기에 강남 집값 상승의 주범이었던 재건축 시장을 추가 규제할 가능성도 열려있다. 함영진 직방 데이터랩장은 "재건축 허용 연한을 30년에서 40년으로 늘려 강화하고 재건축초과이익환수금 규모를 공개하는 방안 등을 꼽을 수 있다"고 말했다.

또 하반기 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 인상 여부가 남아있다. 금리 인상은 부동산 시장의 불확실성을 더하는 요인으로 꼽힌다. 대출 금리가 오르면 금융취약계층의 이자부담이 가중되면서 부동산 매물 급증으로 이어지며 공급이 늘어남과 동시에 집값은 하락한다는 분석이다. 하지만 경기 상황을 고려하면 한은이 섣불리 금리 인상에 나서기는 어렵다는 전망이 우세하다.

마지막으로 실거래가 반영률이 60~70%에 불과한 공시가격 현실화 방안도 대안으로 꼽힌다. 공시가격 실거래가 반영률은 현재 고가 단독주택의 경우 50%로 가장 낮고 서울 아파트는 강남 60%, 강북 70% 수준이다. 공시가격 현실화를 추진할 경우, 재산세 및 건강보험료 등 각종 부담금 산정 60여가지 항목에 적용돼 세부담은 크게 늘어날 전망이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "정부의 균형잡힌 시각이 필요하다. 최근 2~3주 동안 약간 서울 집값이 올랐다고 전반적으로 집값이 상승세로 전환됐다고 판단하기 어렵다. 오히려 지방은 집값이 하락하고 있다"면서 "근시안적 대책이 아닌 장기적인 측면에서 시장 반응을 지켜보며 방안을 마련해야 한다"고 강조했다.

이와 함께 국토부는 서울시가 여의도와 용산 개발 방안을 발표하며 부동산 값이 들썩인 데 따른 대책으로 서울시와 협력을 강화해 시장 불안 요인을 차단할 방침이다. 국토부는 서울시와 '시장관리협의체'를 구성해 격주로 무기한 운영하기로 하고 지난 3일 첫 회의를 가졌다.

이날 국토부와 서울시는 주요 개발계획을 발표하기 전 양 기관이 공유·관리해 나가기로 했다. 또 주택시장에 영향을 줄 수 있는 정비사업과 도시재생사업 및 각종 개발사업에 따른 시장영향을 공동으로 점검하기로 합의했다.

손병석 국토부 제1차관은 "개발사업·정비사업 등 주요 주택 현안을 사전에 공유하고, 재건축 초과이익 환수제의 정상시행, 합동 점검단 운영을 통한 청약 불법행위 점검·단속 등 현재 시행 중인 정책의 실효성을 강화해, 시장안정을 위한 공동대응방안을 모색할 것을 제안하고자 한다"고 강조했다.

이에 따라 주택시장 안정을 위해 국토부-서울시(자치구 포함)-한국감정원으로 구성된 합동 시장점검단을 구성하기로 했다. 불법 청약·전매·거래행위, 불법 중개행위 등에 대한 단속과 처벌을 강화해 나갈 계획이다.

재건축 부담금의 경우 현재 한국감정원이 구청의 예정액 통지를 지원 중으로, 서울시도 구청이 정확한 부담금 예정액을 산정해 통지하도록 관리하기로 했다.