[기고] 땅 사기 전, 개발 가능한지부터 따져야

 

 

 

[환경∙에너지 분야 전문 컨설팅 기업, 주식회사 엘프스
대표 컨설턴트 문정호(전 환경부 차관)]

 

개발사업을 앞둔 사업자에게 가장 중요한 것은 무엇일까? 좋은 사업 아이템과 충분한 자금, 우수한 사업 추진 능력도 중요하지만 그보다 먼저 확인해야 할 것이 있다. 바로 “이 땅에서 과연 내가 하고자 하는 사업을 할 수 있는가”이다.

내 경험으로는 토지를 먼저 매입한 후 개발사업을 추진하는 경우가 대부분이었다. 토지 위치나 가격, 주변 개발 정보 등을 보고 사업성이 있다고 판단하여 토지를 매입하고 이후 인허가 절차를 진행하면서 각종 규제를 하나씩 확인하고 해결해 나가면 된다는 방식이다. 하지만 그런 방식이 바로 문제를 잉태하고 있다.

개발사업의 인허가는 단순히 한두 가지 법률만 적용받는 경우가 없다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 비롯하여 '산지관리법' '농지법' '수도법' 등 토지의 입지와 개발행위에 영향을 미치는 다양한 법률을 검토해야 한다. 해당 지방자치단체의 도시계획 조례와 개발행위허가 관련 기준 등 지역별로 서로 다른 규제까지 살펴봐야 한다. 결국 개발사업의 입지는 수많은 규제의 교차점에 놓여 있다고 해도 과언이 아니다.

문제는 대부분 이러한 입지 규제 여부를 토지 매입 이후에 확인한다는 것이다. 예를 들어 육상 풍력발전을 하려는 사업자가 상당한 사업성을 기대하고 주변 여건과 토지 가격을 고려해 토지를 매입한 후 사업 인허가를 신청하는 단계에 가서야 해당 토지가 특정 용도지역∙지구에 해당하거나 농지 또는 산지 전용에 상당한 제한이 있다는 사실을 알게 되는 경우이다.

각 법률에서는 일정한 조건을 충족하면 개발이 가능한 것으로 규정하고 있더라도 여러 규제가 중첩되면 실제 사업 추진은 어려워질 수 있다. 결국 사업자는 토지를 매입한 후에야 비로소 '법적으로 가능한가'뿐만 아니라 '현실적으로  허가할 수 있는가'라는 문제에 직면하게 된다. 토지 매입에는 막대한 자금이 투입되고, 개발이 어렵다는 사실을 알게 되더라도 계약을 되돌리거나 다른 용도로 전환하기 쉽지 않다.

필자는 입지 검토를 소홀히 한 실수가 수년 동안 사업 지연과 막대한 경제적 손실로 이어지는 사례를 수도 없이 많이 보았다. 이러한 문제를 줄이기 위해서는 개발사업 추진 전에 사전 입지 타당성 검토(Pre-feasibility Site Assessment)를 거치는 것이 필요하다. 해당 토지에 계획하고 있는 개발사업을 전제로 관례 법령과 조례, 환경∙재해∙농지∙산지∙도시 계획 등 각종 입지 규제를 종합적으로 분석하고, 사업 추진 가능성과 주요 위험 요인을 사전에 판단하는 절차이다. 그리고 가장 중요한 것은 이러한 규제를 단순히 나열하는 것이 아니라 사업자가 계획하는 구체적인 개발행위와 연결하여 판단하는 것이다.

최근에는 공간 지도와 GIS 기술을 활용하면 상당수 입지규제를 지도상에서 중첩하여 확인할 수 있다. 그러나 사업자에게 중요한 것은 '이 지역에 어떤 규제가 있느냐'가 아니라 '내가 계획하는 사업을 이곳에서 추진할 수 있느냐'에 대한 판단이다. 물론 이러한 검토가 최종적인 인허가를 보장하는 것은 아니다. 그러나 허가할 수 없거나 가능성이 매우 낮은 땅을 사전에 걸러내는 것만으로도 사업자에게는 매우 큰 가치가 있다.

지금까지 개발 사업은 일반적으로 ‘토지 매입→사업계획 수립→인허가 추진→규제 확인 및 해결’이라는 방식으로 진행됐다. 하지만 이제는 ‘사업 구상→입지 후보지 발굴→사전 입지 타당성 검토→토지 매입→구체적인 사업계획 수립→인허가 추진’ 순서로 바뀌어야 한다.

개발 사업에서 가장 비싼 비용은 어쩌면 토지 가격이 아닐지도 모른다. 개발할 수 없는 땅을 모르고 사는 것, 그리고 사실을 수개월 또는 수년 뒤에 알게 되는 것이 가장 비싼 비용일 수 있다. '살 수 있는 땅인가'를 확인하기 전에 '개발할 수 있는 땅인가'부터 확인하는 것, 그것이 합리적인 개발 사업의 출발점이 되어야 한다.