[흔들리는 '거주 과세'] 당정은 비거주 감세·野는 보유공제 부활…1주택 세제 '2차전'

서울 도심 전경. 2026.03.18[사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부의 2026년 부동산 세제개편안을 둘러싼 논의가 분분하다. 비거주 1주택자의 종합부동산세 부담 완화 여부를 놓고 더불어민주당이 정부안 수정을 요구한 가운데 국민의힘은 장기보유에 대한 세제 혜택을 확대하는 법안을 잇달아 발의했다.

26일 관계 부처에 따르면 정부는 비거주 1주택자의 종부세 부담을 줄이는 방안을 포함해 세제개편안 수정 여부를 검토하고 있다. 당정 협의에서는 거주 요건의 미충족 사유 범위와 종부세 기본공제 수준 등이 다뤄질 것으로 전해진다. 

앞서 여당과 정부는 지난 23일 고위당정협의회를 열고 비거주 1주택자의 세 부담을 완화하는 방안을 논의했다. 직장 이전이나 자녀 교육, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 보유 주택에 거주하지 못할 때 실거주로 인정하는 범위를 확대하기로 했다.

김민석 민주당 대표는 이날 회의에서 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추고 세 부담 상한을 200%로 높이는 정부안에 대해 수정이 필요하다는 입장을 밝혔다. 

민주당은 특히 종부세 부과 때 1주택자의 거주·비거주 여부를 구분하지 않는 방안을 정부에 요청했다. 공시가격 상승으로 세 부담이 늘어나는 상황에서 비거주자의 기본공제까지 낮추는 것은 신중해야 한다는 취지다.

여당은 양도소득세에 대해 실거주를 기준으로 세제 혜택을 조정하는 정부 방향에 원칙적으로 동의하는 것으로 알려졌다. 정부는 장기보유특별공제를 기존 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 전환하는 방안을 추진하고 있다.

국민의힘은 장기보유 1주택자에 대한 세 부담을 낮추는 법안을 연이어 내놓고 있다. 서명옥 의원은 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 현행 12억원에서 15억원으로 높이고 장기보유특별공제율 상한을 40%에서 50%로 확대하는 소득세법 개정안을 대표 발의했다.

김은혜 국민의힘 의원은 1주택자가 주택을 처분할 때 보유 기간에 납부한 재산세와 종부세를 양도차익 계산 시 필요경비로 인정하는 방안을 제시했다. 보유 단계에서 납부한 세금을 양도 단계에서 고려해 세 부담을 줄이자는 취지다.

박수민 국민의힘 의원은 3년 이상 보유·거주한 1주택자가 기존 주택보다 가격이 낮은 주택으로 옮길 때 양도세 일부에 대해 납부 시점을 새 주택을 처분할 때까지 미루는 과세이연 방안을 발의했다. 나경원 국민의힘 의원도 장기보유특별공제 개편에 따른 소급 적용을 막기 위해 법 시행 전 보유기간에 대해서는 기존 공제율을 인정하는 경과조치 법안을 준비하고 있다.

국회 심사에서는 실거주자에 대한 세제 혜택을 확대할지, 장기보유자의 세 부담을 완화할지를 놓고 여야 간 논의가 이어질 전망이다. 

당정 수정안이 비거주자의 종부세 완화 수준과 양도세 장기보유특별공제 폐지 시점이 첫 번째 쟁점이 될 전망이다. 국회에서는 실거주자에 대한 세제 혜택을 확대할지, 장기 보유자의 세 부담을 완화할지를 두고 여야가 공방을 이어갈 것으로 보인다. 정부안이 수정되는 범위에 따라 당초 정부가 예상한 부동산 세제 개편의 세수 효과도 달라질 수 있다. 

고준석 동국대 교수는 "시장의 요구는 종부세와 양도세를 기존대로 해 달라는 것"이라며 "종부세가 올라가고 거래세도 상승하는 상황에서는 시장 가격 상승, 전월세 대란 등도 예상이 된다"고 진단했다. 

그러면서 "이론적으로는 세금을 올리면 세수도 늘겠지만 실제로는 그렇지 않다. 거래가 많이 이뤄져야 실질적인 세수 증대 효과도 발생하는 것"이라며 "비거주 1주택자에 대해 투기로 볼 것인지, 실수요로 볼 것인지 등을 세심하게 들여다봐야 한다"고 제언했다.