[인터뷰] 서진형 "거래세 낮추고 보유세는 고가주택 중심 강화…장특공 신중"

"거래세 낮추고 보유세 높여야…재초환 폐지·대출규제 완화도 병행해야"  

서진형 광운대 부동산법무학과 교수[사진=이은별 기자]

정부가 7월 부동산 세제 개편을 앞둔 가운데 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 거래세를 낮추고 보유세를 강화하는 방향으로 세제를 개편해야 한다고 제언했다. 다만 보유세 강화는 고가주택 중심으로 신중하게 추진하고, 장기보유특별공제(장특공) 개편은 기존 주택 보유자의 정책 신뢰를 고려해야 한다고 강조했다.

서 교수는 30일 서울 노원구 광운대학교에서 본지와 가진 인터뷰에서 “7월 세제 개편은 양도세보다는 취득세와 보유세를 손보는 방향이 될 가능성이 있다”며 “다만 보유세는 고가주택 위주로 강화해야 한다”고 말했다. 그는 “저가 주택까지 부담을 확대하면 ‘영끌’ 매수자나 소득이 불안정한 계층의 매물이 늘면서 시장 양극화가 심화될 수 있다”고 지적했다.

서 교수는 현행 부동산 세제의 가장 큰 문제로 거래세 중심 구조를 꼽았다. 그는 “우리나라는 거래세 비중이 지나치게 높은 구조”라며 “장기적으로는 보유세를 높이고 거래세를 낮춰 부동산이 소유 중심이 아닌 이용 중심의 자산으로 자리 잡도록 해야 한다”고 말했다.

이어 “취득세와 양도세 부담을 낮춰 거래가 원활하게 이뤄지는 시장을 만드는 것이 중요하다”며 “거래세 부담이 크면 매물이 잠기고, 시장의 가격 조정 기능도 약해질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

다만 보유세 인상은 고가주택 중심으로 제한해야 한다고 봤다. 서 교수는 “보유세 부담이 임대료로 전가되면 전세와 월세 가격 상승으로 이어질 수 있다”며 “국내 임대주택 공급의 대부분을 민간이 담당하는 현실에서 민간 공급이 위축되면 전월세 시장 불안이 심화될 가능성이 있다”고 말했다.

현재 논의 중인 장특공 개편에 대해서는 기존 취득자 보호가 필요하다고 강조했다. 정부 안팎에서는 장특공에서 보유기간 공제를 축소하거나 폐지하고 거주기간 공제를 강화하는 방안이 거론된다.

서 교수는 “실거주 유도는 바람직하지만 기존에 장특공을 기대하고 주택을 취득한 사람들까지 소급 적용하면 정책 신뢰가 무너질 수 있다”며 “장특공 개편은 새롭게 취득하는 주택부터 적용하는 것이 바람직하다”고 말했다.

그는 “비거주 1주택자를 모두 투기세력으로 볼 수는 없다”며 “자녀 교육이나 직장 이전 등 다양한 사유를 고려한 예외 기준도 필요하다”고 덧붙였다.

양도소득세 중과 유예 종료 이후 매물 잠김 현상에 대해서는 우려를 나타냈다. 서 교수는 “양도세를 중과하면 매도를 미루는 것이 자연스러운 현상”이라며 “거래 절벽은 결국 기존 주택 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다”고 진단했다.

시장에 가장 큰 영향을 미치는 정책으로는 대출 규제를 꼽았다. 서 교수는 “부동산 수요를 억제하는 정책 가운데 가장 효과가 큰 것은 대출 규제”라며 “다만 과도한 대출 규제는 생애 최초 주택 구입자와 실수요자의 내 집 마련 기회를 제한하는 부작용도 있다”고 말했다.

하반기 집값에 대해서는 우상향 가능성이 높다고 전망했다. 서 교수는 “시중 유동성과 공사비 상승 등의 영향으로 집값은 당분간 우상향할 가능성이 높다”며 “대출 규제로 서울 외곽으로 이동한 수요가 결국 핵심 지역 가격까지 끌어올리는 현상이 나타날 수 있다”고 말했다.