[백소희의 정비역학] 통합심의만 4년...일조권 제한 걸린 학교 뒷편 구역의 '묘수'

학교 인접 일조권 제한…층수 대신 고급화로 사업성 보완

공원 배치 변경·기부채납 확대…임대 비율은 축소

용산구 원효로1가 82-1번지 일대 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정안. [사진=용산구청]

정비구역이 학교·공공시설·공원과 인접해서 일조권 제한 등의 어려움이 있었음에도 임대 비율 완화와 고급화 설계로 제약을 타개한 지역이 있어 주목된다.

용산구 원효로1가 82-1 일대(약 9만7166.9㎡)는 2021년 서울시 '시프트(장기전세주택) 시즌2' 사업에 선정된 후 구역 지정까지 4년여가 걸렸다.

서울시는 지난 3월 제1차 도시계획위원회에서 이 일대를 정비구역으로 신규 지정하고 총 5개 획지 중 2개 획지(6만4851.7㎡)에는 지하5층~지상40층, 22개동 규모 총 2743가구가 들어서는 정비계획안을 수정 가결했다.

이 구역은 지하철 6호선 및 경의·중앙선 효창공원앞역에 위치해 교통 편의성이 뛰어나다. 1호선 남영역과도 가까워서 더블 역세권이다. 향후 개발될 용산국제업무지구와도 가까워서 개발 수혜지로도 주목받는 지역이다.

구역 위로는 선린인터넷중·고교와 접해 있어서 획지2(약 1만1995㎡)가 고밀 개발 제한이 걸려 있다. 교육환경보호법에 따라 공사 현장이 학교에서 200m 거리 내에 있을 경우 교육환경영향평가에서 학교에 학생·교직원이 머무는 시간에 충분한 햇빛을 받을 수 있도록 주변 고층 건물의 그늘을 제한하는 '학교 일조권'을 평가한다. 이에 따라 획지2는 약 15층 높이 제한을 받아서 용적률로 따지면 200% 정도다.

이 구역은 일부 가구를 시세 대비 80% 수준인 장기전세주택으로 공급하는 대신 용적률을 최대 500%까지 제공받을 수 있다. 원래 제2종일반주거지역(7층)과 제3종일반주거지역이 혼재된 곳이었으나 제2종일반과 준주거지역으로 종상향됐다. 그런데 해당 획지에서는 일조권 제한 탓에 용적률 혜택이 의미 없어진 셈이다.

당초 재개발 추진위원회는 이 구역에 공원을 배치할 계획이었다. 공원녹지법에 따르면 5만㎡ 이상 또는 1000가구 이상 대규모 정비사업 시 부지면적의 5% 이상을 공원으로 확보해야 한다. 고층 제한이 걸린 획지2에 공원을 배치한다는 내용으로 정비계획안을 올렸으나 시에 받아들여지지 않았다. 대로변에 배치해서 인근 소공원과 연계하고 시민 접근성을 높이자 통과됐다.

추진위는 고심 끝에 이 공간에 고급화 단지를 조성하기로 결정했다. 최소 전용 면적 248㎡부터 최대 전용 면적 334㎡로 구성된 고급형 아파트 '나인원 한남'처럼 층수를 낮추는 대신 평수를 늘려서 펜트하우스 가구를 배치한다는 계획이다.

용산구 원효로1가 82-1번지 일대 역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 예상 이미지. [자료=서울시]

용산경찰서를 사이에 두고 획지1과 동떨어진 자투리 공간에 대한 활용도 관건이었다. 문배업무지구와 가까운 1획지에 지상 15층~지상40층까지 고층 주동이 들어선다. 획지5는 약 3623.9㎡ 남짓되는 공간으로 지상 서울형 키즈카페가 기부채납 시설로 조성될 예정이었다. 공원 위치와 세대 수가 정해지면서 공유형 기숙사 210가구가 추가 기부채납으로 정해졌다. 이에 지하4층~지상25층 규모로 총 210가구를 무주택 청년들을 위한 공유형 기숙사가 조성되고 지상 1~2층은 서울형 키즈카페로 조성할 예정이다.

기부채납이 늘어나고, 일부 획지에 용적률이 줄어들면서 장기전세 및 임대 비율이 줄어들었다. 최근 정비계획안에 따르면 장기전세는 553가구, 재개발임대는 210가구로 계획돼 있다. 장기전세주택 중 50%는 신혼부부를 위한 '미리내집'으로 향후 공급될 계획이다.

2022년 용산구의회 검토보고서에 따르면 이 구역은 3210가구 공급 예정이었고, 역세권 공공임대주택 확보 조건으로 용적률 완화를 받았기 때문에 전체 공급 물량의 1394가구는 임대주택으로 계획돼 있었다.

용산구청은 이같은 내용의 원효로1가 역세권 도시정비형 재개발 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안)을 지난 8일부터 다음달 8일까지 공람한다.