'위험 수위' 집값 불안 내년에도 이어진다…주산연 "서울 집값 4.2% 상승"

유동성 증가·공급 부족 심화…"입주난에 전월세난도 본격화"

서종대 주택산업연구원장이 23일 서울 중구 대한상공회의소에서 '2026년 주택시장 전망과 정책방향'을 주제로 열린 주택산업연구원 기자간담회에서 인사말을 하고 있다. 2025.12.23 [사진=연합뉴스]

최근 서울 주택시장 위험지수가 가장 높다는 한국은행의 분석이 나온 가운데, 내년 서울 집값이 4% 넘게 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 지난해부터 시작된 금리 인하 기조와 착공 물량 부족이 유동성 증가와 맞물리며, 집값을 밀어 올리고 있다는 분석이다.
 
주택산업연구원은 23일 오전 서울 중구 대한상공회의소에서 '2026년 주택시장 전망과 정책방향'이라는 주제로 기자간담회를 열고 "내년 서울 주택 매매가격은 4.2% 상승할 것으로 전망된다"고 밝혔다. 이는 지난 2022년 4.8% 상승률을 보인 후 연 기준으로 최대 오름폭이다.
 
수도권은 2.5%, 수도권 외 지방은 0.3% 상승한다고 내다봤다. 전국적으로는 내년 집값은 1.3% 오를 전망이다.
 

집값 상승의 주요 원인으로는 유동성 증가와 대출금리 하락을 꼽았다. 지난 10년 동안 시중에 화폐가 꾸준히 풀리면서 자산으로 유동성이 집중될 여지가 커졌기 때문이다.
 
여기에 지난해 9월 미국에서 기준금리 인하가 시작되면서 이 같은 흐름을 부추기고 있다는 분석이다. 올해 광의통화(M2)는 10월 기준 4466조원에 달해 2017년 2471조원에서 1.8배 넘게 늘었다.
 
주산연은 주택 공급 역시 여의치 않은 상황이라고 지적했다. 내년 전국 분양 물량은 24만 가구에 그친다. 집값 폭등기였던 2017년에서 2022년까지 연평균 분양 물량인 31만9000가구보다도 적다.
 
준공 규모 역시 내년에는 25만 가구에 그칠 것으로 예상됐다. 공급의 선제 지표인 내년 착공 물량은 공공 부문 증가에 힘입어 32만 가구 수준을 기록할 것으로 전망됐다. 다만 주산연은 "문재인 정부의 연 평균치가 51만 가구였다는 점을 감안하면 여전히 시장 기대에는 미치지 못한다"고 짚었다.
 
입주 물량 감소로 수도권 전월세 시장의 불안은 내년 더욱 확대될 조짐이다. 서울의 경우, 내년 전셋값 상승률이 집값 오름폭을 상회하는 4.7%를 기록할 것이라는 전망이 나왔다. 수도권은 3.8%, 지방은 1.7% 상승해 내년 전국 전세 가격은 2.8% 오를 것이라고 주산연은 예측했다.
 
주산연은 "입주물량 부족과 전세의 월세전환 가속화로 인해 대도시권의 월세 상승세가 지속된다"며 "특히 입주물량 부족과 월세 전환 추세가 큰 수도권의 월세가격 상승 압력이 더 클 것으로 보인다"고 분석했다.
 
이와 함께 내년도 주택 거래량은 65만건으로 예측돼 올해 거래량 68만7000건보다 5.4% 줄어든다는 전망이다. 주산연은 "주택시장 정상거래 기준은 연간 90만 가구로, 정상거래의 70% 수준에 불과하다"고 봤다. 아울러 미분양·미착공 적체로 민간업자의 자금 여력이 악화된 여파로 브리지론과 프로젝트 파이낸싱(PF) 여건도 여전히 어려운 상태라고 지적했다.
 
한편 한은은 이날 공개한 보고서를 통해 공급 위축 여파 등으로 서울 주택시장의 쏠림·과열 현상이 역대급으로 위험한 수준에 이르렀다고 분석한 바 있다.
 
서종대 주산연 원장은 "유동성과 금리, 환율 등 전반적인 경제지표를 안정적으로 관리하면서 기존 수요 억제 대책 중 규제 정책의 매물 잠김 효과와 전월세 물량 감소문제 등 부작용을 보완해야 한다"며 "주택 공급의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 방안을 신속히 추진하는 것이 바람직하다"고 제언했다.
 

아주캐스트