갖고만 있으면 깡통 찬다...공실, 빈집 문제 획기적으로 해결하려면?

공실, 빈집 문제 해결 위해 공유오피스와 협업 등 건물의 포트폴리오 새로 짜는 건물주 늘어

공유오피스 ‘스파크플러스’·프리미엄 독서실 ‘작심 독서실’·국내외 파인 스테이 엄선해 소개하는 플랫폼 ‘스테이폴리오’ 등

공실, 빈집 문제 해결을 위해 건물의 포트폴리오를 어떻게 짜느냐가 중요해지고 있다.

입때껏 상업용 부동산은 가지고 있기만 해도 임대차 수익을 내는 화수분 같은 자산이었다. 오죽하면 '조물주 위 건물주'란 우스갯소리가 탄생했을까. 하지만 최근 들어선 실물 경기 전반이 꺾이며 높은 월세를 부담하지 못한 세업자가 폐업하는 경우가 늘어 상업용 부동산을 소유하는 것만으로 자산 가치를 기대하기 힘들어졌다.

건물의 포트폴리오를 새로 짜는 것은 건물주 입장에서 선택 아닌 필수가 돼가고 있다. 이 같은 원칙은 단순히 프라임 오피스빌딩뿐 아니라 동네 상권에 영향을 미치는 꼬마빌딩, 낙후돼 버려진 추택에 이르기까지 다양한 건물에 적용될 수 있다.

실제 이 같은 선택으로 공실률, 빈집 문제를 획기적으로 개선한 사례가 속속 등장하고 있다. 공유오피스 ‘스파크플러스’, 프리미엄 독서실 ‘작심 독서실’, 국내외 파인 스테이(숙박업소)를 엄선해 소개하는 플랫폼 ‘스테이폴리오’ 등이 대표적이다.
 

스파크플러스 시청점[사진 = 스파크플러스]

◆ 공유오피스 ‘스파크플러스’

한국감정원이 발표한 올해 2분기 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면, 오피스 공실률은 신규 임차 및 공유오피스 활용 등으로 전 분기 대비 0.4%포인트 감소한 12.0%로 나타났다. 건물주와 공유오피스 업체가 임대차 계약을 맺는 기간이 통상 10년 이상으로 긴 데다, 트렌디한 이미지를 가진 공유오피스가 입주하면 다른 기업도 따라 입주를 결정하는 경우가 많아서다.

실제로 서울 중구 남대문로9길에 위치한 오피스빌딩 ‘센터플레이스’는 지난 2월 12%대에 달하던 공실률이 7월 자연 공실률 수준인 5% 미만으로 떨어졌다. 3월 공유오피스 '스파크플러스'가 이 건물과 입주 계약을 체결했다는 소식이 전해지며 남아 있던 공실도 추가 임대차 계약이 이뤄졌기 때문이다.

건물주는 공유오피스 유치를 통해 안정적 임대차 수익을 거둘 수 있고, 공실 없이 관리돼온 건물은 향후 거래시장에 나왔을 때 가치도 높다. 이 같은 이점 때문에 최근 건물을 소유한 자산운용사도 공유오피스 유치를 늘리는 추세다. 자산운용사는 펀드를 만들어 기존 빌딩을 매입, 빌딩에서 얻어지는 임대차 수익으로 통상 3~5년간 펀드를 운용하는데 공유오피스가 들어오면 안정적인 임대차 수익을 기대할 수 있어 펀드 수익률도 좋아진다.

자산운용사와 공유오피스간 이해관계가 맞아떨어지면서 최근 일부 공유오피스는 자산운용사가 소유한 건물에 입주하는 데서 한 발 나아가 보다 적극적인 협력 방안을 모색하고 있다.

스파크플러스 관계자는 "현재 자산운용사, 개발사와의 공동 개발, 운영 건을 검토 및 진행 중에 있다"고 전했다.

◆ ​프리미엄 독서실 ‘작심 독서실’

오피스빌딩 건물주뿐 아니라 꼬마빌딩 주인들도 공실, 상가임대차보호법 개정 등으로 인한 수익성 악화를 타개하기 위해 색다른 방식으로 자산 활용에 나서는 모양새다.

프리미엄 독서실·스터디카페 브랜드 ‘작심’이 일례다. 건물주는 임대료를 받는 대신 작심과 꼬마빌딩의 공실 부분에 공동 투자하고 수익을 나눠 갖는 편을 택했다. '공동투자, 공동수익' 조건이 달린 10년 장기 임대차 계약을 맺은 것. 경기 악화로 공실을 고민하는 건물주, 콘텐츠가 있지만 초기 시설투자와 높은 임차료로 고민하는 임차인의 이해관계가 맞아떨어져 이 같은 상생모델이 가능했다.
 

작심 서울신촌점[사진 = 작심]

◆ 국내외 파인 스테이(숙박업소)를 엄선해 소개하는 플랫폼 ‘스테이폴리오’

놀고 있는 숙박업소를 자기만의 관점으로 큐레이션해 고객에 소개하는 플랫폼 '스테이폴리오'도 숙박시설 주인과 협업해 성공을 거둔 대표적 케이스로 꼽힌다.

스테이폴리오는 PRICE(합리적인 가격), DESIGN(스테이와 주변 환경의 조화), ORIGINALITY(스테이만의 특별한 가치와 스토리), MIND(스테이를 운영하는 호스트의 철학) 등 네 가지 관점으로 상위 5%의 숙소를 선별해 고객에 선보인다.

기존에는 가격 경쟁력이 있는 숙소가 제일인 것으로 비쳐지곤 해, 이 부분이 떨어지는 숙소는 고객의 마음을 끌기 힘들었다. 그러나 최근 고객들은 가격이 비싸더라도 그밖의 것들이 충족되면 기꺼이 지갑을 연다. 흔히 말하는 '가성비'보다는 '가심비'가 충족되는가를 우선하는 것이다. 힘겹게 지나온 일과 시간을 풍성한 여가 시간으로 보상받고자 하는 심리가 기저에 깔렸다.

가심비란 가격이나 성능 같은 객관적인 수치를 토대로 싸고 품질 좋은 제품만을 구매하는 것이 아니라, 다소 비싸거나 객관적인 품질은 떨어지더라도 심리적 만족감을 느낄 수 있다면 구매하려는 심리를 의미한다.

한편 스테이폴리오는 단순 소개 서비스에서 한 단계 나아가 스테이의 기획, 디자인, 운영까지 총괄하는 플랫폼 비즈니스로 성장하고 있다. 스테이폴리오는 현재 서울 종로구 이화동 ‘이화루애’, 서울 종로구 창신동 ‘창신기지’, 제주 조천읍 ‘눈먼고래’ 등 자체 제작한 총 21곳의 시그니처 숙소를 보유하고 있다.