전국 '상가 공실' 위험수위…금융 부실 전이 우려도

신사역 일대 소규모 상가 평균 공실률, 2분기 19.8%→3분기 27%

서울 서대문구 이화여대길 인근 건물이 비어있다. [사진=아주경제]

“1층 임대료는 벌써 분양가 대비 반토막입니다. 단지 내 유동인구가 많아도 거래는 온라인에서 합니다. 타산이 안 맞으니 결국 신규 창업자가 입점 자체를 포기하는 경우가 부지기수입니다.” (강동구 둔촌동 A 공인중개업소 관계자)
 
올해 하반기 전국 상가 공실률이 위험 수준으로 치닫고 있다. 지방의 집합 상가는 물론, 최근 서울 주요 상권 내 소규모 상가의 공실 비중도 가파르게 확대되는 상황이다. 상가 시장의 침체가 금융권의 부실 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려도 커지고 있다.
 
1일 한국부동산원 통계에 따르면 올해 3분기 전국 집합상가 공실률은 10.5%를 기록했다. 2023년 3분기 9.4%에서 지난해 3분기 10.1%를 기록한 데 이어 다시 1년 만에 집계 이후 최고치를 경신한 것이다.
 
집합상가는 한 개 건물 내에 여러 개 상가점포를 각각의 부동산으로 하는 건물이다. 아파트 단지 내 상가나 대형 쇼핑몰 등이 대표적이다. 최근 아파트와 수도권 내 복합쇼핑몰의 과잉 공급 및 개점에 더해 오프라인 수요가 급감하며 지속적인 타격을 받고 있다는 분석이다.
 

최근에는 강동구 올림픽파크포레온을 비롯, 서울 내 신축 단지들의 상가 입점이 과거와 달리 절반에도 미치지 못하는 상황이다. 특히 지방의 집합상가 공실률은 심각한 수준으로, 올해 3분기 기준으로 평균 공실률이 20%를 넘긴 광역자치단체만 경북(27.3%)과 전남(23%), 울산(20.5%) 등 3곳에 달한다.
 
특히 소비 생태계 변화와 인구 감소에 민감한 소규모 상가의 경우, 서울 주요 상권에서도 부진을 면치 못하며 최근 공실이 급격하게 늘고 있다.
 
한국부동산원 통계를 보면, 서울 강남 신사역 일대의 소규모 상가 평균 공실률은 올해 2분기 19.8%에서 3분기 27%로, 홍대·합정은 같은 기간 4.6%에서 14.2%까지 상승했다. 신촌·이대도 8.5%에서 15.1%로 급등하는 등 1분기 만에 소규모 상가의 공실률이 최고 수준으로 치솟은 상황이다.
 
상가의 공실률이 상승하고, 임대수익이 악화되면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 상환능력이 약화될 것이라는 전망에도 힘이 실린다. 금융권에서 상업용 PF를 관리 대상으로 분류하려는 움직임도 나타나고 있다. 지난달 금융감독원은 지난 2022년부터 2024년까지 은행권이 집합상가를 담보로 빌려준 여신을 ‘고위험여신’으로 분류하고 관련 실태 조사에 나선 것으로 알려졌다.
 
금융권 관계자는 “상가·복합시설의 PF는 결국 수익률이 기반인데 이커머스 강세와 경기 침체로 오프라인 상권 몰락이 가속화하면서 임대가격지수 자체가 하락하고 있다”며 “2022년 집합상가에 대한 담보대출이 늘었음에도 현재는 분양가 대비 임대수익이 30~50% 미달하는 곳도 나오면서 차주들의 상환 여력이 지속적으로 떨어지고 있다”고 말했다.