세입자 예치금 HUG가 직접 돌려준다… '전월세 안심신탁' 첫 모집

임대인에 연 4.35% 수익, 20억원 이하 주택 대상

4일부터 상시 신청, 내년 1월부터 순차 입주

세입자 예치금을 HUG가 직접 관리하는 ‘전월세 안심신탁’ 사업의 임대인 모집이 시작됐다. [사진=연합뉴스]

세입자가 전세보증금에 해당하는 돈을 집주인에게 주는 대신 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고 계약이 끝나면 HUG로부터 직접 돌려받는 새로운 임대차 방식이 본격 시행된다.
 
4일 국토교통부와 HUG는 시중 월세 주택을 전세 형태로 전환하는 ‘전월세 안심신탁’ 사업의 첫 임대인 모집을 시작한다고 밝혔다.
 
안심신탁은 임대인과 HUG, 임차인이 3자 계약을 맺는 방식이다. 임차인은 보증금 상당액을 HUG에 예치하고 HUG는 해당 자금을 운용해 임대인에게 매달 수익을 지급한다. 계약이 끝나면 예치금은 HUG가 임차인에게 직접 돌려준다.
 
이에 임대인이 보증금을 돌려주지 못하거나 주택이 압류·경매에 넘어가더라도 임차인의 예치금은 HUG가 보관하고 있어 반환받을 수 있다.
 

다만 법적 계약 형태는 임대인과 임차인 사이에 보증금이 오가지 않는 ‘보증금 없는 월세’로 구성된다. 일반 임대차계약과 마찬가지로 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권과 임대료 5% 증액 제한, 대항력 등은 적용된다.
 
임대인은 이번 모집공고 기준 연 세전 4.35%의 약정 수익률을 적용받아 HUG에서 매달 수익을 받는다. 적용 수익률은 시장금리 등을 반영해 반기별 모집공고 때마다 정하되 계약기간과 갱신기간에는 동일하게 적용된다.
 
임대인과 임차인의 소득·자산 기준은 별도로 두지 않는다. 대상 주택은 가격 20억원 이하이면서 기존 선순위 부채가 주택가격의 80% 이하여야 한다.
 
임차인이 HUG에 맡기는 예치금도 적정 전세시세 이내로 제한된다. 예치금만 납부하고 별도 월세를 내지 않는 전세형뿐 아니라 일정 수준의 월세를 임대인에게 별도로 지급하는 준전세형도 이용할 수 있다.
 
정부는 임대인이 HUG에서 받는 월 수익에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세 혜택을 적용하는 방안도 추진한다. 다만 이를 위해서는 조세특례제한법 등 관련 법률 개정이 필요하며 정부는 2027년 발생 임대소득 신고 전까지 관련 법 개정을 마친다는 계획이다.
 
임대차계약이 정상 종료된 뒤 다음 임차인을 구하는 과정에서 공실이 발생하면 사업에 계속 참여하는 조건으로 HUG가 최대 2개월 치 수익도 지급할 예정이다.
 
임대인은 4일부터 안심전세포털이나 전국 HUG 지사를 통해 상시 신청할 수 있다. 주택 요건 검증과 3자 계약, 예치금 납부 등을 거쳐 내년 1월부터 순차적으로 입주가 시작된다.
 
김이탁 국토부 1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라며 “제도가 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다”고 전했다.