[AJU+MONEY] 또 바뀌는 부동산세제...'단독명의 vs 공동명의' 절세효과는?

실거주 공동명의 '18억 공제'…1주택 방식보다 4억 많아

비거주 1주택자 공제 급감하지만…과표 분산까지 살펴야

[그래픽=챗GPT]

결혼을 앞두고 신혼집을 마련하거나 살던 집을 팔고 더 비싼 주택으로 갈아타려는 부부라면 한번쯤 고민하게 되는 게 '명의'다. 지금까지는 공동명의가 대표적인 절세 방법으로 알려져 왔다. 하지만 정부가 최근 부동산 세제 개편안을 내놓으면서 공동명의와 단독명의 중 어떤 게 나은 지 셈법이 복잡해졌다.

27일 관련 업계에 따르면 정부·여당은 이달 초 내놓은 부동산 세제개편안에 대한 수정 작업을 진행 중이다. 비거주 1주택자에 대한 과세기준, 장기보유 세액공제를 당초 원안보다 완화하는 쪽이 될 것으로 예상된다. 최종안이 나오기 전이지만 종합부동산세와 관련해 부부 공동명의, 단독명의 중 어떤 게 절세 효과가 큰지에 대한 관심이 많다.
 
일단 정부 원안을 기준으로 했을 때 공시가격 18억원(시가 26억원) 이하는 공동명의가 기본공제와 과세표준 분산 측면에서 유리한 구조다. 특히 2028년부터는 부부가 '실거주'하고 있다면 공동명의 일반과세가 유리하다. 부부가 주택 한 채를 공동명의로 보유하고 일반과세를 받으면 각각 9억원씩 총 18억원을 기본공제 받기 때문이다. 1가구 1주택자 특례(단독명의 방식)의 기본공제액이 현행 12억원에서 14억원으로 높아지지만 공제액만 놓고 보면 여전히 공동명의가 4억원 더 크다.

비거주 공동명의자라면 일반과세와 1주택 방식의 예상 세액을 반드시 비교해봐야 한다. 현재 정부 세제개편안에 따르면 비거주 공동명의 일반과세의 기본공제는 현행 18억원에서 각각 4억원씩 총 8억원으로 줄고, 서울 등 조정대상지역에서는 공정시장가액비율도 80%가 적용된다. 비거주 1주택 방식은 기본공제 9억원에 공정시장가액비율 70%가 적용돼 조건만 보면 유리해 보이지만 연령공제 등을 받지 않는다면 일반과세의 최종 세 부담이 오히려 낮을 수 있다.

공시가격이 18억원을 넘으면 연령과 거주기간을 따져야 한다. 2028년부터 기존 장기보유 세액공제는 실제 거주기간에 따른 공제로 전환돼 20~50%가 적용되고, 고령자 공제 20~40%와 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 다만 세액공제 금액에는 600만원 한도가 신설된다. 공동명의 일반과세에는 이 같은 연령·거주 세액공제가 적용되지 않아 고령이거나 한 집에 오래 거주했다면 1주택 방식과 세 부담을 비교할 필요가 있다.

일례로 조정대상지역 내 시가 35억원 아파트에 거주하고 있으면 공동명의 일반과세 종부세는 약 112만원으로 추산된다. 연령·거주 세액공제를 적용하지 않은 단독명의 1주택자는 약 333만원이지만 60세 이상이면서 5년 이상 거주해 최대 80%를 공제받으면 약 67만원까지 줄어든다. 공동명의보다 약 45만원 적다.

결국 2028년 이후 종부세 절세는 공동명의냐 단독명의냐만으로 판단하기 어렵다. 연령·거주 공제를 크게 받기 어렵다면 공동명의의 18억원 기본공제와 과표 분산 효과를, 고령이거나 장기간 거주할 예정이라면 1주택 방식의 세 부담을 비교해야 한다. 다만 공정시장가액비율과 비거주 1주택자 공제 한도 등 주요 쟁점이 남아 있어 정부의 추가 논의를 지켜봐야 한다.