은행 주담대보다 비싸진 보금자리론…그래도 수요는 늘었다

올해 5차례 인상에 은행 주담대와 금리 역전

대출한도 장점에 수요 지속…수요조절 가능성도

서울 한강변 아파트 전경[사진=연합뉴스]

서민·실수요자를 위한 정책모기지인 보금자리론의 일반금리가 시중은행 주택담보대출 평균금리를 웃돌기 시작했다. 지난해까지만 해도 은행 주담대보다 낮았지만 올해 들어 다섯 차례 금리가 오르면서 상황이 역전됐다. 그럼에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않는 장점 때문에 실수요가 이어지면서 보금자리론 잔액은 115조원을 넘어섰다.

10일 한국주택금융공사에 따르면 8월 '아낌e보금자리론' 일반금리는 연 4.90~5.20%다.

보금자리론 금리는 올해 들어 가파르게 올랐다. △지난 1월 0.25%포인트 △2월 0.15%포인트 △4월 0.30%포인트 △5월 0.25%포인트 △7월 0.30%포인트 등 다섯 차례에 걸쳐 총 1.25%포인트 인상됐다.

이에 따라 지난해까지 유지됐던 은행 주담대 대비 금리 우위도 사라졌다. 지난해 12월 아낌e보금자리론 10년 만기 일반금리는 연 3.65%로 은행 신규 취급액 기준 주담대 평균금리(연 4.23%)보다 0.58%포인트 낮았다. 그러나 올해 4월부터 상황이 역전되기 시작했고 6월에는 보금자리론 10년물 일반금리(연 4.60%)가 은행 주담대 평균금리(연 4.36%)보다 0.24%포인트 높아졌다.

금리 경쟁력이 떨어졌지만 보금자리론 수요는 이어지고 있다. 지난 6월 판매액은 2조1623억원으로 전월(1조7132억원)보다 약 26% 증가했다. 잔액도 6월 말 기준 약 115조4212억원으로 한시적 대환상품인 안심전환대출 실적이 포함된 2022년 하반기~2023년 상반기를 제외하면 이후 가장 높은 수준이다.

높아진 금리에도 수요가 이어지는 배경으로는 DSR 규제 예외가 꼽힌다. 보금자리론은 은행권 일반 주담대와 달리 차주 단위 DSR 규제를 적용받지 않는다. 소득과 기존 부채에 따라 대출 한도가 제한되는 차주에게는 금리가 다소 높더라도 필요한 자금을 마련할 수 있는 보금자리론이 대안이 되는 셈이다. 특히 은행권 대출 규제가 강화될수록 금리 수준보다 실제 대출 가능 금액을 우선하는 실수요가 보금자리론으로 유입될 수 있다.

보금자리론 금리가 잇따라 오른 직접적인 배경에는 주택저당증권(MBS) 발행금리 등 재원 조달비용 상승이 있다. 보금자리론은 주금공이 MBS 발행 등을 통해 조달한 자금을 바탕으로 공급되는 만큼 장기 시장금리가 오르면 금리 인상 압력을 받는다. 주금공은 금리를 결정할 때 조달비용뿐 아니라 정책금융기관으로서 여러 요인을 종합적으로 고려하고 있다는 입장이다.

일각에서는 최근 보금자리론 공급이 확대된 만큼 금리 조정을 통한 수요 관리 필요성도 일부 작용했을 가능성이 있다는 해석이 나온다. 금융권 관계자는 "보금자리론은 DSR 규제를 적용받지 않아 은행권 대출 문턱이 높아질수록 실수요자가 몰릴 가능성이 충분하다"며 "정책금융 공급을 계속 늘리기 어려운 만큼 최근 금리 인상에는 수요를 일정 부분 조절하려는 필요성도 반영됐을 가능성이 있다"고 말했다.