[아주사설 | 기본·원칙·상식] '똘똘한 한 채' 잡으려면 세제 개편부터 정교해야

[사진=연합뉴스]

이재명 대통령이 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 심각한 문제로 규정했다. 1가구 1주택을 보호하려던 정책이 주택 가격과 보유 목적을 제대로 구분하지 않으면서 가장 비싼 한 채에 투자 수요를 몰아줬다는 진단이다. 이 대통령은 초고가주택에 어느 정도 세 부담을 지울지도 논의해야 한다고 했다. 이달 말 발표될 세제 개편안에서 초고가 1주택을 어떻게 과세할지가 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 방향은 맞다. 다만 설계가 허술하면 이를 막기 위한 규제가 또 다른 쏠림을 낳을 수 있다.

주택 수만 놓고 과세하면 보유 자산 총액이 비슷해도 여러 채를 가진 사람이 고가주택 한 채 보유자보다 더 많은 세금을 낼 수 있다. 다주택 규제를 강화할수록 수요는 규제를 피할 수 있는 고가주택으로 옮겨간다. ‘똘똘한 한 채’는 규제가 약해서만 생긴 현상이 아니다. 주택 수에 매달린 규제가 투자 형태를 바꾼 결과이기도 하다. 주택 수보다 보유가액을 합리적으로 반영하고 초고가 1주택에도 자산 규모에 맞게 과세하는 방향은 필요하다.

다만 주택 수라는 낡은 경계선을 초고가 기준이라는 새로운 경계선으로 바꾸는 데 그쳐서는 안 된다. 특정 가격을 넘는 순간 세 부담이 급격히 커지면 수요가 기준선 아래로 이동하거나 소득이 적은 장기 거주자가 감당하기 어려운 세금을 떠안을 수 있다. 이 대통령도 집값을 억지로 낮추는 것이 목표는 아니며 수요 억제를 위해 세제를 활용하는 것은 예외적 수단이라고 했다. ‘실거주’ 대신 ‘거주용’이라는 기준을 제안한 것도 가격뿐 아니라 보유 목적을 함께 따져야 한다는 문제의식에서다. 직장이나 교육, 치료 때문에 잠시 집을 비운 사람을 투기성 보유자와 같게 볼 수는 없지만, 거주 이력과 다른 주택 보유 여부 등 객관적인 판별 기준은 필요하다. 비싼 집을 응징하는 것이 아니라 자산가치와 보유 목적에 맞게 과세하는 것이 목적이어야 한다.

양도세 특례의 빈틈도 손봐야 한다. 이날 토론회에서는 1주택 양도세 비과세 혜택을 생애 한 차례로 제한하자는 제안이 나왔다. 이 대통령도 같은 혜택을 무한정 주는 것은 문제라며 횟수에 따라 혜택을 줄이거나 혜택 총액에 상한을 두는 방안을 검토할 만하다고 했다. 고가주택으로 여러 차례 갈아타면서 매번 같은 특례를 받는다면 1주택 비과세가 반복적인 자산 증식의 수단으로 활용될 수 있다. 장기보유특별공제도 단순 보유보다 거주 목적을 충실히 반영하는 방향으로 손볼 필요가 있다.

반복적인 특례를 제한하는 것과 정상적인 매도에 과도한 양도세를 물리는 것은 다른 문제다. 보유 부담을 높이면서 거래 단계의 출구까지 막으면 집을 팔기보다 버티는 선택이 늘고 매물 잠김이 심해질 수 있다. 보유세를 양도차익 계산 때 필요경비로 인정하자는 제안에 이 대통령도 검토 필요성을 인정했다. 보유 단계의 부담을 매도 단계에서 일부 반영할 수 있는 방안이다. 반복적인 특례 이용은 막되 정상적인 매도와 주거 이동은 가로막지 않는 설계가 필요하다.

정부는 초고가 기준과 보유세율만 제시하는 데 그쳐서는 안 된다. 누가 왜 더 부담하고 어떤 경우 보호받는지, 반복적인 양도세 혜택은 어떻게 제한하면서 매도할 퇴로는 어떻게 열어줄지 하나의 체계로 내놔야 한다. ‘똘똘한 한 채’를 키운 것은 세 부담이 약해서만이 아니라 세제 설계가 허술했기 때문이다. 이번 개편의 성패도 세금의 강도가 아니라 보유부터 양도까지 왜곡을 얼마나 바로잡느냐에 달렸다.